2018年以來的房企分拆物業管理公司上市的“熱潮”，在2023年出現斷崖式降溫。2023年僅兩家物業管理公司成功上市，僅為2020（18家）的1/9。
于本周舉行的2024觀點物業大會上釋出的，“卓越指數·2024物業服務卓越表現”報告顯示，不僅物業管理企業上市熱度達到曆史最低點，物業管理企業并購熱度也不及此前。不過，截至2023年底，港股物業管理企業中總市值超百億港元的仍有 5 家。
物業管理企業上市數量及金額達到曆史低點
作為與房地産行業唇齒相依的物業管理行業，近年來也深受房地産市場影響。
回顧近年來物業管理企業的上市之路，最早可追溯至2014年。這年6月，花樣年控股拆分物業管理公司彩生活赴港上市，為“第一個吃螃蟹”的房企，此後，越來越多的房企跟進分拆上市，到2018年物業管理企業上市已成熱潮。據不完全統計，截至2019年12月，上市物業管理企業已達19家。
從觀點指數根據Wind整理可見，2019年赴港上市物業管理企業8家，2020年達到18家，2021年降至13家，2022年回落至6家，但到2023年，僅有兩家。
自2022 年以來，物業管理企業IPO熱度已不及之前，年内共6家物業管理企業順利IPO（均為港股），募資金額約為12.4億元；到2023年，隻有潤華服務和衆安智慧生活兩家小型區域物業管理企業在經曆了多次遞表之後，最終成功在港交所上市，募集資金總額約為1.82億元，數量和資金額達到了曆史最低點。
事實上，報告期内，共有珠海萬達商管（含有物業管理服務）、深業物業、泓盈服務和經發物業4家物業管理企業遞表港交所。但從最終情況看，珠海萬達商管短期内上市較難；後三家物企分别為深圳國資、湖南國資及西安國資所有，均在2024年2月份獲得證監會備案通知書，尚待新的進展公布。
A股方面，明喆服務2023年6月遞表尋求深交所上市，此後在未回複深交所首輪問詢的情況下，又于同年12月份主動撤回了申請檔案。
5家港股物業管理企業總市值超百億港元
截至2023年最後交易日，港股物業管理企業中總市值超百億港元的共有5家，其中華潤萬象生活以635.68億港元位列第一，其次是萬物雲的293.44 億港元、碧桂園服務的225.65億港元、中海物業的192.61億港元及保利物業的159.36億港元。
報告期内，物業服務闆塊下行壓力持續。據觀點指數月度報告，2023 年内多個月份恒生物業服務及管理指數均跑輸同期恒生指數。同時期内，部分物業管理企業為彰顯對自身業務發展及前景的信心，開展了股份回購行動。Wind資料顯示，2023年港股共有10家物業管理企業進行了回購動作，以總回購金額來看，碧桂園服務位列第一，累計回購金額約2.9億港元，回購股份共3018 萬股；同時，綠城服務、中駿商管、萬物雲等也均有回購。
與此同時，2023年物業管理企業并購明顯降溫，期内較為活躍的物企主要為金科服務，收購标的4宗。此外，中駿商管、新大正、遠洋服務、金融街物業、榮萬家等也有收購動作，但與過往相比，央國企缺席成功的重大并購。在2022年，央企華潤萬象生活收購了中南服務、祥生物業；招商積餘收購中民物業、深圳彙勤等。
增收不增利狀況放緩，央企淨利潤更優
2023年度，樣本物業管理企業在管面積仍處于上升和增長階段，平均漲幅 15.3%，漲幅較上年同期觀點指數觀測到的29.9%有較大幅度下降，表明物業服務企業規模增長放緩。整體增量放緩也已是行業共識。
據觀點指數統計，2023年度，樣本物業管理企業的整體毛利率均值約為20.80%，而社群增值服務業務闆塊整體的毛利率均值為31.64%，高出整體業務毛利率均值超10個百分點。樣本港股物業管理企業社群增值服務毛利率中位數為 32%，而整體毛利率中位數為20.3%。
目前，物業管理企業社群增值服務主要包括社群生活服務、空間營運及廣告、家裝美居、資産管理等類别。其中生活服務類比較廣泛，團餐、托幼及養老等業務獲得成長。在團餐方面，早先涉及這一領域的主要包括保利物業、金科服務、新希望服務及新城悅服務等少數幾家，截至2023年末，入局團餐領域的已有龍湖智創生活、美置服務，雅生活等十多家物業管理企業。
2023年度，物業服務企業的非業主增值服務收入整體持續明顯下降。萬物雲、中海物業、綠城服務及保利物業2023年度的非業主增值業務闆塊收入均超過20億元，其中，中海物業同比增長18.3%，保利物業降幅為 4.60%。2023年，增長較快的包括越秀服務、中海物業、京城佳業等，分别同比增長39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服務、綠城服務及招商積餘等也都實作雙位數的漲幅。
2023年，物業管理企業增收不增利的狀況有所舒緩，樣本物業管理企業淨利潤同比增長均值為9.23%。總體上，央企淨利潤表現更優，中海物業、華潤萬象生活、招商積餘及保利物業淨利潤分别同比增長22.80%、32.80%、23.96%及 24%。此外，合景悠活實作扭虧為盈，淨利潤同比增788%；世茂服務淨利潤同比增長129.47%，增速靠前；碧桂園服務、雅生活服務及遠洋服務等大幅下降，分别為-84.96%、-74.95%及-44.11%；佳兆業美好則錄得虧損4.5億元。
觀點指數監測的樣本物業管理企業報告期内平均管理費用率為8.59%，較2022年同期下降0.24個百分點。40家樣本物企中有26家管理費用實作優化。盈利能力方面，40家樣本物業管理企業毛利率與淨利率均整體下滑明顯，這或意味着，物業服務行業進入了微利階段。
采寫：南都·灣财社記者 邱永芬