2023年3月下旬開始，上市房企年報陸續釋出，如今财報季即将行至尾聲。财報如一面鏡子，反映出2023年房地産行業依舊面臨不少挑戰，但行業有序調整下，房地産企業經曆了焦灼，同時也摒棄了依賴外力救助的幻想，開始正視自身的處境，積極尋求生存和發展的空間。不斷向内尋求突破之下，一些曾“消失”在年報季的房企不斷回歸，房地産業新發展模式逐漸建構，房地産企業正逐漸由開發商向營運商、服務商等轉型。
截至4月23日，在納入中國上市房企60健康指數（HFI-60）監測的萬科、華潤置地、中海、保利發展、碧桂園、龍湖、越秀地産等60家中國A股和H股上市房企中，有47家房企已經釋出2023年度财務報告，其中有不少“回歸”的面孔，如龍光、佳兆業、奧園等，這些企業因為缺席上一年的财報釋出而停牌，但是通過去年補發财報後複牌，今年也如期對外釋出2023年業績報告。還有部分A股房企，如華發、濱江等預計将在4月底釋出财報，也有如碧桂園、融信中國等官宣延遲釋出2023年度報告。
柴亞娟 攝
成長能力整體銷售繼續承壓，少數企業表現穩健
2023年，一季度的銷售回溫“昙花一現”，市場繼續下行，企業的經營表現繼續承壓，銷售下降、投資收縮、盈利下滑是大部分房企的寫照。具體而言，保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、越秀地産、保利置業等企業實作銷售額正增長，其中保利發展成為唯一一家銷售額突破4000億元的房企，位居行業第一，越秀地産增幅也超過10%；而大多數企業銷售業績均不同程度下滑，即便是行業龍頭企業的萬科、中國金茂、濱江集團等頭部企業銷售額也出現不同程度的下滑。
從營收來看，47家已釋出2023年報的房企平均營收為713.04億元，與2022年的平均營收789.81億元相比，減少了9.7%；總營收為33512.88億元，2022年60家房企總營收為47388.54億元，扣除今年未釋出年報的13家房企，剩餘的47家房企總營收為32536.80億元，今年47家房企的總營收同比增長了3.0%，不過這主要得益于今年各家房企都在積極去庫存，打折促銷、“以價換量”也在所不惜。
這一點從銷售毛利潤率上也能有所展現，銷售毛利潤率排名前三的房企并不是規模最大的行業龍頭企業，而是太古地産、國貿地産以及瑞安房地産這些以“小而美”著稱的企業；銷售排名前三的保利發展、萬科、中海地産，銷售毛利潤率分别為16.01%、15.23%、20.32%。
此外，營收在千億元以上的房企有10家，營收前4名的萬科、保利發展、華潤置地、中國海外發展總營收均突破2000億元，龍湖集團、招商蛇口、融創中國、建發國際集團、綠城中國、新城控股也位居千億陣營，與2022年12家千億以上房企比，僅減少了兩家。其中還包括目前尚未公布2023年報資料的綠地控股，按照企業發展規模來看，營收應該也在千億元以上。
從成長能力來看，行業“增收不增利”的情況有所加劇。已釋出年報的47家企業中，有22家企業的歸母淨利潤為正，其中華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、萬科、保利發展5家房企的歸母淨利潤維持在百億元以上的規模；而另外25家企業的歸母淨利潤為負，也就意味着已公布年報的47家房企超過半數歸屬股東利潤在虧損。其中有6家房企的歸母淨利潤虧損超過百億元，遠洋集團、世茂集團、富力地産更是巨額虧損超過200億元。對比2022年，32家房企歸母淨利潤為正，28家企業的歸母淨利潤為負。
張峰 攝
事實上，自2021年下半年以來，盡管政策面不斷優化，但購房者信心和行業預期依舊處于低位，房企銷售去化也持續承壓。在行業深度調整之下，企業格局也持續分化，央國企和部分優質民企的相對優勢正凸顯出來，成為行業主導力量。
目前行業仍處在風險出清期，盡管政策面持續發力，各地方購房政策優化，監管層支援房地産企業合理融資需求，但落地成效還有待觀望，購房者的信心和預期修複尚需時間，預計銷售低迷态勢短期難以扭轉。進入2024年，調整或持續，修複購房者預期，依然是提振市場的關鍵。
中長期來看，企業普遍認為未來行業規模大機率能在10萬億元左右，普漲行情已過，城市分化加劇，機會将主要來自一二線城市和改善性需求。同時随着行業進入成熟期，行業集中度将會經曆上升的過程，對比目前行業的較低集中度，頭部企業的市占率還會有比較大的提升空間。
盈利能力龍頭房企布局新模式效果顯現
在這場持久的調整中，房企的盈利能力還未得到修複。47家釋出年報的房企，平均銷售毛利率為16.62%，比上一年下降約3.5個百分點，太古地産、中國國貿、瑞安房地産等10家房企位列毛利率TOP10；平均銷售淨利率-11.50%，均值為負主要由于存在超過20家房企淨利潤虧損；反映股東權益的收益水準的平均淨資産收益率名額，均值也錄得為負，為-9.5%，也反映不少企業處于虧損狀态。
橫向來看，利潤率下滑是行業一個普遍現象，頭部房企也不能幸免。站上“銷售一哥”位置的保利發展全年公司結轉毛利率16.02%，同比約下滑6個百分點；“黑馬”越秀地産2023年毛利率約15.3%，同比下降5.1個百分點；“利潤王”之稱的中海也不能幸免，2023年毛利率為20.32%，勉強保住20%大關，但是也較上一年下降約1個百分點。
對于利潤率下滑原因，部分房企在财報中進行了解釋：保利發展稱，相關利潤名額同比下降，主要源于項目結轉毛利率下降，以及公司結合目前市場情況拟對部分項目計提資産減值準備；中國金茂在财報中稱，集團及集團的部分聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業減值，部分物業開發項目收入及毛利率下降及土地開發收入金額下降導緻毛利下降；中交地産表示，受結轉項目結構變化等因素影響，項目的毛利率有所下降；
楊興樂 攝
縱向來看，近年來毛利率呈持續下滑趨勢。事實上，早在幾年前房企高管們就預告了行業毛利率下滑的趨勢。比如早在2021年業績報告會上萬科集團董事會主席郁亮就曾表示，近幾年來，土地市場競争激烈，對行業毛利率水準造成明顯影響。同一年，華潤置地總裁李欣在業績會上預計未來行業毛利率會回歸到20%以上，但已經回不到過去30%甚至更高的狀态了。但現在來看，行業的調整已經超出業内的預期。
但是，在一片下滑中也出現一些增長的星火。太古地産、中國國貿、瑞安房地産等房企毛利率都逆勢增長。特别是老牌港資房企太古地産，2023年毛利率同比增長2個百分點，高達70%，淨利率雖較上一年略下滑約一個百分點，但是仍超過30%。太古地産毛利率高，主要得益于其“收租”生意。2023年度，太古地産租金收入為135.25億港元，同比增長10%，這大約占其總營收的九成。
曾在地産黃金時代被诟病增長過慢的“包租公”太古地産，正憑借細水長流的“收租”生意，再次穿過行業下行周期，笑看地産風雲。内地房企在探尋新發展模式過程中，不少也慢慢也走上太古地産的路，做起了“包租公”，并且已經獲得一些成果。
比如龍湖2023年毛利率為16.9%，同比下滑了約4個百分點，主要受開發業務拖累，全年開發業務毛利率僅11.0%。但由于營運業務及服務業務毛利率均有提升，分别為75.9%及31.0%，同比提升了0.3及2個百分點，對開發業務毛利率下滑帶來影響有所緩解。龍湖表示經營性業務在整個行業下行過程中為龍湖穿越周期提供了底氣。
财務風險整體杠杆率有序下降
安全仍是房企的核心命題。在政策不斷釋放、整體行業仍處于調整的情況下，房企如何在穩住自身地産開發這個基本盤的同時，通過拓寬業務類型來跑赢周期，實作高品質發展值得讨論。
2023年，房企正在逐漸降低負債。從負債總額來看，47家釋出财報的受監測房企2023年負債平均值為2543億元，較上一年均值減少約7%。其中，近90%負債總額都較上一年有所下降，隻有少數幾家負債規模在增長。如太古地産、恒基地産等老牌港企，雖然負債規模略有增長，但是資産負債率仍較低，太古地産資産負債率不到20%，恒基地産為36%。
但是部分房企負債增長，在債務紅線“試探”，比如越秀地産，總負債規模已經從2019年1795億元增長到2023年近2990億元，2023年剔除預收款後的資産負債率、淨借貸比率和現金短債比分别為67.4%、57.0%和2.01倍，仍在綠檔水準。但根據“三道紅線”規則，剔除預收款後的資産負債率大于70%則“踩線”，越秀地産離紅線不遠了。此外還有建發國際、華潤置地、招商蛇口等的負債規模仍在攀升。
石磊 攝
流動比率代表企業以流動資産償還流動負債的綜合能力，流動比率越高，表明企業短期償債能力越強，資産變現能力也越強。47家釋出财報的受監測房企，流動比率均值為1.43，和去年基本持平。
其中，7家流動比率大于2，32家在1和2之間，還有8家小于1，包括融創中國、寶龍地産、遠洋集團、新城控股、花樣年控股、佳兆業集團、中國奧園、合景泰富集團。流動比率大于2，意味着企業可以運用流動資産的變現來足額償付其短期債務；當流動比率大于1小于2時，說明流動資産大于流動負債，表明企業有一定的償債能力，但也存在一定的風險。當流動比率低于1，則是個警告信号，意味着企業可能會面臨短期資金緊張的風險。
資産負債率方面，2023年47家釋出财報的受監測房企均值約為72.3%，和上一年同期基本持平。受監測房企資産負債率水準高于市場平均水準。易居釋出的報告顯示，從長期償債能力看，TOP500房企2023年資産負債率均值為63.84%，較上年下降3.34個百分點。值得一提的是，部分有“餘糧”的房企已經提前安排償債，為市場注入信心。今年3月5日萬科表示，3月11日即将到期的美元債資金已經到位，并于3月8日公告已提前将約6.47億美元存入指定銀行賬戶，以全數償付到期票據本息；同在3月，龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業資産支援專項計劃（CMBS）；3月4日，金地集團釋出公告，“21金地MTN002”将于3月10日兌付本息15.594億元。
此外，頭部房企還在不斷嘗試新融資管道，尤其是跑通靠重資産去驅動融資的新模式。REITs擴容至消費類基礎設施為頭部房企帶來新的市場機遇。對于商業REITs的整體規劃，華潤置地首席财務官郭世清表示，未來3年至5年，預計每年的發行規模在100億元左右，希望未來5年的整體發行規模達到500億元以上。
觀察
行業洗牌加速，房企拿地或更謹慎
2023年已經過去，而2024年一季度樓市表現未達預期，仍在繼續加劇行業的調整。
從60家上市房企釋出的業績報告來看，在經曆新一輪的大洗牌之後，房地産的競争格局與“恒碧萬”三巨頭領跑整個行業的時代已一去不複返，取而代之的是以保利、萬科、中海、華潤、綠城為領軍而且彼此在市場銷售份額上越拉越近的新格局的崛起。
就目前的形勢來看，除了上述幾家領軍企業以外，招商、龍湖、融創、新城、建發和越秀等一批企業實力依然強勁。不過，伴随着2024年的房地産企業生存競争壓力持續加大，不排除後續還會有領軍企業被其他實力和韌性更強的競争對手甩在後面。
土地儲備，被認為是支撐房企參與新一輪角力以及決定行業未來“誰主沉浮”的核心資源要素。南方日報記者綜合财報以及各家機構梳理的資料來看，2023年土儲總面積超過5000萬平方米的僅7家企業，分别是融創、萬科、保利、華潤、富力、中海、世茂，其中超1億平方米僅融創一家；超2000萬平方米有22家。
事實上，除少數國企以外，絕大多數民企去年拿地越發謹慎。在9家2023年拿地面積超過250萬平方米的房企中，僅龍湖一家為純民營企業。排行前5位的保利發展、建發集團、華潤置地、中國鐵建和中海發展分别拿地668、480、465、395、388萬平方米。不過，從拿地金額來看，排名前十的房企，入圍門檻僅為280億元，拿地超過1000億元的僅保利發展和中海發展兩家，分别為1125億元和1101億元。
楊興樂 攝
值得一提的是，拿地金額排名前十的有7家為總部在廣東的房企，其中越秀地産和華發股份為廣東地方國企。除了上述企業以外，龍湖、濱江和金茂去年拿地金額均超過了200億元。不過，綜合來看，僅15家重點監測房企拿地金額超過100億元，這預示着未來行業集中度将進一步加劇，從面助推“恒者恒強”的馬太效應加速形成。
2023年，保利發展拿地金額位居行業首位。年報顯示，去年該公司共拓展項目103個，總地價1632億元，權益地價1359億元，同比提升26%，拓展權益比提升16個百分點至83%。新拓展的項目99%位于38個核心城市。
在民營企業中，龍湖是拿地比較積極的一家。截至2023年底，龍湖集團土地儲備合計4539萬平方米，權益面積3236萬平方米。其中，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區分别占比為33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。
由此可見，在房企拿地普遍比較謹慎保守的情況下，大部分同行更傾向于把未來的發展重心聚焦在一二線核心城市以及核心城市群。
除了土儲構築的硬實力以外，企業在探索新發展模式方面所取得的成效，也被業内專家視為房企決勝未來的關鍵所在。
有分析認為，面對房地産市場的深度調整，在保持傳統房地産開發業務優勢的基礎上，如何積極探尋新的增長點、探索新的商業模式、實作不同細分賽道的協同發展，已成為衆多房企的重要議題之一。
根據60家重點監測企業釋出的2023年年報來看，大部分房企在布局多元化戰略以及探索新發展模式方面已邁出堅實一步。譬如，面臨嚴峻的經濟形勢和深度調整的房地産市場，越秀地産2023年通過精準投資、深入推進多元化業務和發力數字化營銷，成為少數能保持正向銷售增長的房企之一。依托地産+房托雙平台發展，越秀實作營業收入802.2億元，同比上升10.8%，其中商業營運收入同比增加17.1%，越秀服務收入同比增加29.7%。
龍湖在地産開發、商業投資、長租較高價的電梯大廈、物業管理、智慧營造五大航道協同發展趨勢良好。其中，商業投資2023年租金收入同比增長9%至102.8億元；長租較高價的電梯大廈租金收入同比增長6%至25.5億元；以物業管理、智慧營造為主的服務業務不含稅收入為119.4億元，同比增長2.4%。其旗下智慧營造品牌——龍湖龍智造2023年實作營業收入19.7億元，綜合實力已跻身代建行業前列。
作為最早意識到行業轉型的企業之一，萬科開拓了更綜合的經營服務賽道布局，在物業服務、租賃住宅、物業倉儲、商業業務等方面建立了領先優勢。年報顯示，2023年萬物雲實作營業收入331.8億元，同比增長10.2%，實作核心淨利潤23.4億元，同比增長29.8%了，榮獲“中國住宅物業服務力TOP1企業”。租購并舉大趨勢下，萬科長租較高價的電梯大廈的規模和效率繼續保持行業第一，财報顯示，2023年泊寓18萬間，布局全國31個城市，服務客戶超過80萬人，全年出租率達96%。經營服務業務在保持穩健增長的同時，萬科實作REITs試點突破。此前，印力集團釋出的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式釋出，長租較高價的電梯大廈REIT目前也在積極申報中。萬科有望成為業内唯一一家實作三種經營性REITs突破的企業，打通經營性不動産“投、融、管、退”的商業模式閉環，保障經營性業務的可持續發展。
除此以外，金地集團積極布局地産行業全産業鍊業務；招商蛇口開拓城市服務闆塊，業務涵蓋物業管理、郵輪、會展、代建等業務；綠城中國建築科技業務合同金額首次突破百億，一體化面闆、三維深化設計軟體等研發創新成果落地。通過多元化發展、創新營銷模式、加強研發能力、提高服務品質等多管齊下，2023年多家龍頭企業均表示已逐漸摸索出走向“新藍海”希望之路。
中指院的研究亦顯示，2023年百強企業分化加劇，發展新模式初顯，房企正轉向開發、營運、服務多元化的價值創造；而租賃企業則聚焦優勢區域拓規模，優化産品服務增效益；商業地産方面，百強代表企業緊抓消費市場及服務業經濟恢複契機，穩紮穩打，部分企業業績得以修複。
南方+記者 周中雨 柴亞娟 馮善書
資料分析： 周中雨 柴亞娟
統籌：馮善書
【作者】 周中雨；柴亞娟；馮善書
南方産業觀察