原創 大胡子說房 大胡子說房 2024-04-27 12:10 廣東
現在一提到買房，大家的第一反應都是——“賭博”，還是必賭輸的那種。
也是以，很多人想當然地認為，以後買房的人隻會越來越少，因為誰買誰是大傻子。
但實際上，有需求的群體從來就沒少過，至少從我背景的資料來看，很多人也都在問我，哪個城市、哪個闆塊還能不能買，要我分析一下具體價值。
顯然，買房這件事，并非到了全盤皆輸的地步，隻是賭赢的機率大不大，關鍵在于你有沒有選對城市而已。
北上廣深自不必我多說，一線城市的名頭就在那兒，想上、能上的人自然會上。
至于二三四線城市，可能才是大家比較左右搖擺的。
是以，今天開始，咱就重新開機城市分析系列，以點到面，跟大家盤一盤當下城市選籌的一些底層邏輯。
這第一彈，就先聊聊合肥。
至于有更多想了解的城市，大家可以去評論區留言，我都會看的。
那為什麼是合肥？承上啟下嘛，合肥本身作為一座公認的“賭城”來說，它真敢賭，也真能賭赢。
而之是以敢賭、能賭赢，又跟地方舉一省之力想發展它的決心繞不開關系。
這種決心，是即使不被大家長偏愛，靠自我奮鬥也要幹出來一番天地的決心。
怎麼說，看了都覺得，阿廬它是真的很努力啊。
其實合肥有多努力，已經寫在了它的赢面上。
那赢面是什麼？從這兩年的資料來看，無非也就是人口和産業這兩樣老生常談的。
大家也都知道，這兩樣做得很好的城市不少，但合肥之是以特别，還因為它走出了自己獨立的行情，被安上了“合肥模式”的名号，并作為代表廣為流傳，。
怎麼說？
一個個說，先說産業吧，畢竟人口的增量很大一部分也來自于産業的崛起。
始于家電業，這是合肥的第一賭。
這個階段，合肥大力引進了海爾、美的、格力等十幾家耳熟能詳的企業，并一舉成為了大陸最大的“家電産業基地”。
砸向京東方，這是合肥的第二賭，也是産業轉型更新的最關鍵一賭。
這個階段，剛好就是2008年那會兒，大環境不好，大家都在節衣縮食；
可也就是那會兒，僅僅隻有300億規模的合肥卻願意抛出高達100億的橄榄枝來吸引京東方。
結果就是，100億最後不僅換來了1000億的産業總值，甚至一路蔓延，形成了一連串新型顯示的産業叢集。
押寶新能源，這是合肥的第三賭，仍然站在了時代的風口上。
這個階段，合肥對蔚來汽車投入了70億資金，不僅讓蔚來總部落戶于此，也吸引了比亞迪、大衆等龍頭車企、上下遊産業先後入駐。
以上，投機有風險，可偏偏合肥都投赢了。
是以，我們也看到了在這之下，合肥經濟的迅猛增長，不僅全力沖刺進了萬億級GDP城市的名單，也随之帶來了源源不斷的人口增量。
并且，從開年公布的資料來看，這張人口增量的成績單，還相當地亮眼：
常住人口985.3萬人，較2022年增加21.9萬人，增長2.3%；直接反超杭州的14.6萬人、南京的5.59萬人，位居長三角城市的第一名。
顯然，大背景下的人口負增長，并沒有影響合肥逆襲成為黑馬。
而産業之外，也與大家長這幾年發展的強省會戰略有關。
這也是為什麼我之前要一直跟各位強調“隻有核心城市，才有房地産”，因為未來大量的人口，都會被虹吸聚集到這些城市。
當然，這裡面還有一點要提，也是大家經常會誤判和不解的——就是既然合肥的人口和産業都這麼強，怎麼GDP還比不上南京和杭州呢？
别忘了，我剛剛提到的強産業，都是作為第二産業的先進制造業。
但合肥再人口龐大，難道個個都靠先進制造業吃飯嗎？
不可能嘛，是以，大部分還是要留給作為第三産業的服務業去虹吸人口。
而顯然，這是更大範圍的“搶人大戰”，那麼同為長三角城市，合肥不靠海更不沿邊，又如何搶得過上海、杭州、南京這些更靠海也更沿邊的城市？
是以，明白了吧各位？真不是合肥實力不行，而是有時候後天的努力終究是比不上先天優勢的啊。
了解了這個，那麼你再看回樓市也便會一清二楚了，城市價值，從一開始就劃分好了三六九等。
但無可否認，合肥在樓市裡的優勢，也同樣是一騎絕塵的存在：
1、控地最佳
先來看最新的資料：
2024年，合肥市本級宅地計劃供應量僅388.66公頃，較2023年宅地計劃供應量減少了28%，較2022年宅地計劃供應量減少了47%，降幅十分明顯。
雖然看起來不是降得最猛的，但不要忘了，合肥在這之前的去庫存周期就已經是舉全國最短的了——
平均消化周期是8個月，從這個次元來看，甚至都遠超北上廣深的消化周期。
而這也是為什麼年後合肥的首場土拍會那麼火，溢價率直接去到54%，正是因為供需缺口大嘛。
2、土地财政依賴度低
去年合肥的土地财政依賴度表現為63%，較同期下浮超了60%，并且合肥還是去年在土地市場上熱度表現較佳的城市之一。
從資料來看，這個所謂的“低”顯然是相對于之前來說，畢竟在合肥發展産業之前，就有過搞建設、拆違的基礎。
當時本地居民不看好的聲音其實挺多的，覺得怎麼可以靠房子，但事實上呢？
2016年，合肥的房價漲幅甚至來到了全球第一，合肥還是賭赢了。
那這一輪依賴度的降低，你也可以了解為，是合肥在進行新一輪的下注——穩樓市。
但如果你隻從這個資料就簡單了解為是房地産要沒落，那又錯了。
就比如我剛剛提到的南京和杭州兩座城市，它倆的依賴度、去化周期哪個不比合肥高？
但為什麼房價仍然會甩掉合肥一截，且仍然具備擡頭的潛力？
剛剛不也說了？因為它倆擁有更得天獨厚的區位優勢嘛，當然，還有大家長加持的因素所在，而合肥沒有，就隻能靠自己下功夫喽。
一言以蔽之，城市分化，在未來隻會越來越嚴重，資源分布也會變得比現在更不均衡。