由于樓市成交量持續低迷，最近，越來越多的城市開始推出住房“以舊換新”，希望以此激活樓市成交。
對于普通群眾而言，住房以舊換新到底該怎麼玩?
對于整個房地産市場而言，以舊換新又會帶來怎樣的影響呢?
住房“以舊換新”在前幾年就有個别城市開始試點，從去年以來呈現出慢慢擴大的趨勢，到了2024年，全國範圍内已經有30多個城市開始住房以舊換新，預計未來還會有更多城市加入。住房以舊換新，可能會慢慢成為房地産交易的一種新模式，走進更多普通人身邊。
《歡樂頌》劇照
住房以舊換新，基本操作模式是，個人在政府指定的開發商處鎖定一套新房，然後将自己手上的舊房交給專門的中介、房企或者其他第三方專業機構進行銷售，如果舊房順利賣出，個人彌補新房和舊房之間的差價，完成“以舊換新”的住房置換。
對普通群眾而言，參與以舊換新的好處在于，如果能夠最終成交，可以享受一定的房價和契稅等優惠;如果舊房不能在規定期限内賣出，導緻最終無法換購新房，新房購買合同也會随之失效，不用承擔相應後果。
是以，普通群眾如果确實有賣舊房換新房的打算，“以舊換新”還是值得參與的活動。不過，在“以舊換新”這個置換鍊條上，難度最大的還是如何将舊房順利賣出。
由于目前國内樓市進入了供過于求的階段，賣房的難度越來越大，大部分成交的住房都是靠大幅降價才能實作成交。是以，住房以舊換新的活動雖然在部分城市已經早就推出，但是實施效果并不理想，也并沒有在全國範圍内大面積推廣。
不過，2024年以來，部分城市開始加大以舊換新的扶持力度，尤其是對于如何賣出舊房實施了較大力度的改革，以舊換新開始出現加速的迹象，在更多城市得到了推廣。
《安家》劇照
住房以舊換新的最大障礙在于如何順利賣出舊房，對此，部分城市開始試點讓國資進場，專門收購舊房，然後将收購的舊房用于保障房供應，如此實作了一舉多得，既可以打通以舊換新的最大堵點，又可以增加保障房的房源供應。
部分地方政府之是以要不遺餘力推動住房以舊換新，直接目的是為了盤活房地産市場，如果從背後更深層次來看，也是為了拯救地方政府的土地财政收入。
住房以舊換新，其中最關鍵的詞就是“新”，也就是，群眾賣掉二手房之後，隻能換購新房，不能換購二手房。政府之是以鼓勵換新，主要就是為了幫助開發商消化庫存。如果開發商的庫存長期積壓，開發商就不會積極買地，那麼政府的土地财政收入就會大幅萎縮。
《都挺好》劇照
過去兩年，由于樓市成交量越來越低，土地出讓金也随之大幅下降，2022年，全國土地出讓收入下降了23%，2023年在此基礎上再降13%。如果土地出讓繼續大幅下降，很多地方政府将會面臨較大的債務危機。按照官方對大陸目前地方債的描述，“總體來看，地方債務風險可控。同時，從全國看，地方債務分布不均勻，有的地方隐性債務規模仍然偏高，面臨較大還本付息壓力，風險依然不容忽視。”
雖然大陸總體債務風險可控，但個别地方政府一直面臨較大的債務壓力，如果房地産市場持續下行，開發商不能積極買地，那麼，個别地方政府的債務危機可能會進一步更新。是以，如何幫助開發商快速消化庫存，其實也是地方政府化解債務危機的重要手段。
圖|視覺中國
也正是在這樣的背景下，地方政府對于住房以舊換新的扶持力度也就不斷更新，住房以舊換新也開始在更多的城市得到推廣。
那麼，以舊換新這種新的交易模式，将來能夠成為住房市場的主流嗎?如果越來越多的城市開始推廣以舊換新，對于樓市又會帶來怎樣的影響呢?
如前所述，以舊換新的最大難點在于如何順利賣出舊房，如果以市場化模式銷售舊房，在目前樓市供需格局下難度較大，這也是前幾年以舊換新進展不順的主要原因。
《無所畏懼》劇照
如果以政府介入的模式來解決，也就是讓地方國資來收購群眾舊房，這無疑将大大加快以舊換新的速度，但是這種模式的難點在于，對于地方國資的實力提出了很大挑戰，如果以舊換新的整體規模不大，地方國資或許還可以承擔，但是一旦以舊換新大規模推廣，尤其是在二手房市值更高的一線城市推廣，那麼對于地方國資的收購能力就将是巨大挑戰。是以，截至目前為止，住房以舊換新還沒有在一線城市落地。
無論以舊換新最終會走到怎樣的程度，對于有住房置換需求的普通群眾，以舊換新至少意味着又多了一個賣房的選擇，當然還是一件好事。但是，對于那些沒有置換需求，隻有賣房需求的群眾，以舊換新意味着，将來個人賣房的難度會越來越大。因為在以舊換新政策的吸引下，市場的部分需求被吸引到了新房市場，二手房市場的購買需求也就是以被分流。
在目前供大于求的樓市格局下，由于供給越來越過剩，而購買力越來越稀缺，将來對于購買力的争奪将越來越激烈。對于打算賣房的個人，不僅要面對二手房業主之間的競争，将來還要面臨更多來自開發商和地方政府層面的競争，賣房會變得越來越難。