界面新聞記者 | 王妤涵
2023年房地産行業面臨的挑戰依然存在，各類政策利好刺激下，市場情緒未見明顯好轉。
3月28日晚間，萬科釋出了2023年度報告，從年報資料看，地産行業的深度調整給萬科經營也帶來了壓力，但好在萬科守住了安全底線。
房地産行業目前仍處于調整中，對于如何“活下去”，萬科董事會主席郁亮在3月29日的業績釋出會上表述，有業務能力是不夠的，要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做好最充分以及更充分的準備。
而對于接下來的行業走勢，郁亮則堅持“市場超跌”看法沒有改變，“行業已經很難回到過去的高點，但前景依然廣闊”。
在年報中，萬科也指出，随着近期因城施策支援不斷加強，潛在需求将得到有效激發，通過自身一段時間的加倍努力，萬科有信心能夠消化曆史包袱，提升經營性不動産交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長期發展。
面向未來，郁亮表示，公司會全力行動，堅決不躺平，萬科有充分的信心戰勝困難，跨過這個關口，在新的行業發展階段繼續成為一家優秀的公司。
從營收資料上來看，2023年，萬科實作營業收入約4657.39億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約121.63億元，扣非淨利潤約97.94億元。每股基本盈利1.03元；全面攤薄的淨資産收益率為4.8%，較2022年下降4.47個百分點。
萬科去年的淨利潤同比之前有一定幅度下降，至于主要原因，萬科解釋稱是由于開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。期内，對公司并表項目計提減值，2023年資産減值損失34.9億元，較2022年多計提30.4億元。
在至關重要的财務方面，萬科的基本面依然安全，即便在銷售承壓之下，萬科依然實作了正向的現金流。
截止2023年底，萬科已連續15年經營性現金流為正，在手貨币資金998.1億元，可覆寫一年内到期有息負債；剔除預收房款的資産負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。
債務結構進一步優化，有息負債總額3200.5億元，境外負債占比降至20%以下，短債占比19.5%，較年初下降，債務期限從22年末的4.79年延長至5.14年，境内新獲融資的綜合成本3.61%，創曆史新低。
對于資金存量、現金短債比等名額出現下行，萬科在緻股東信中解釋稱，一是由于在規模過快擴張時期，部分投資判斷過于樂觀，項目消化需要時間；二是經營服務業務存在資金回收周期長、占壓大的難點，需要有關融資機制成熟後才能完全解決。
具體來看，萬科在開發性業務上保持了較強的韌性，銷售持續跑赢大市。截止2023年底，萬科開發業務實作銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，銷售額穩居行業第二，同比降幅低于百強房企全年降幅。
全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。與此同時，不斷提升産品品質和傳遞服務，高品質傳遞28.9萬套，傳遞即時滿意度97%，客戶售後滿意度97%。
2023年繼續堅持“租購并舉”，萬科長租較高價的電梯大廈的規模和效率持續保持行業第一，并在成本法的會計計量方式下實作了整體盈利。
作為全國最大的集中式較高價的電梯大廈提供商，萬科泊寓共營運管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，布局全國31個城市，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。為積極響應國家保障性租賃住房政策，泊寓還在全國23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。
與此同時，伴随2023年公募REITs試點持續深入，萬科的經營性業務迎來新機遇。
财報顯示，2023年，萬科商業業務實作營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，在管營運的商業項目布局在一二線城市占比超過90%；萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鍊倉儲規模保持全國第一，2023年實作營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鍊收入同比增長33.9%。
經營性業務素有資産過重、投資回收周期過長等難題，在消費基礎設施REITs推出之前，像購物中心這樣的商業地産融資管道一直比較單一和匮乏，主要靠一些短貸。REITs能夠幫助經營性不動産實作商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動産商。
而萬科有望成為業内唯一一家實作三種經營性REITs突破的企業。
此前，萬科旗下印力集團釋出的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式釋出，長租較高價的電梯大廈REIT目前也在積極申報中。
業内人士表示，經營性業務的REITs突破将助力萬科打通經營性不動産“投、融、管、退”的商業模式閉環，實作資産和資金更高效、更良性的運轉，萬科經營性業務上的能力優勢也有望進一步顯現。
國金證券研究指出，綜合财報資料，預計萬科未來開發業務收縮下，經營服務業務的貢獻将穩步提升，有利于穩固基本盤。
此外，能夠平穩度過2023年，除了萬科自身的全力以赴外，也離不開國資大股東深鐵的力挺和支援。
自2017年深鐵入股萬科以來，深國資與萬科已在多領域開展合作。2023年5月，萬科與深鐵合作的深圳灣睿印RAIL IN項目在深圳灣超級總部基地正式開業。
在去年11月，萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委就曾給予積極表态，對穩定市場信心起到關鍵作用。
深圳地鐵董事長辛傑當時表示，“萬科背後是深圳地鐵，深圳地鐵背後是深圳國資”。并表示将根據市場情況進行有序釋放以支援萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資産，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。
進入2024年以後，大股東的支援力度也在不斷加強。先是在1月，深國資旗下投資平台深投控斥資向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。
而後在3月，在印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團拟通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元。
除了大股東的支援外，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科也獲得了各大金融機構的信任和支援，2023年在境内外合計新擷取的融資近900億元，其中境内新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。
2024年接下來如何推動公司平穩渡過模式轉型，萬科提出将着力在以下3個方面開展工作：
1.確定安全底線。在銷售端将堅守跑赢大勢目标，保持經營層面現金流為正。對未來可能出現的不确定性預估更充分，通過大宗資産、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊，2024年實作交易回款不低于300億元。
2.堅定降杠杆。未來兩年削減付息債務1000億元以上，主動推進融資模式的轉型。
3.在“保傳遞”的基礎上為社會提供好産品、好服務，實作可持續的内生發展。
除了這三大行動，為確定萬科盡可能“活下去”，财報中還指出，自年報發出當日萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席謝凍，自願領取月薪稅前1萬元，進行集體降薪。