Antarmuka Reporter Berita | Wang Yuhan
Tantangan yang dihadapi industri real estat pada tahun 2023 akan tetap ada, dan sentimen pasar belum membaik secara signifikan karena stimulasi berbagai kebijakan yang menguntungkan.
Pada malam 28 Maret, Vanke merilis laporan tahunan 2023, dilihat dari data laporan tahunan, penyesuaian mendalam industri real estat juga membawa tekanan pada operasi Vanke, tetapi untungnya, Vanke telah menjaga garis bawah keselamatan.
Industri real estat masih dalam proses penyesuaian, dan Yu Liang, ketua dewan direksi Vanke, mengatakan pada konferensi hasil pada 29 Maret bahwa tidak cukup hanya memiliki kemampuan bisnis, dan perlu untuk memperkuat pemikiran bottom-line, melakukan pekerjaan dengan baik dalam pengujian stres dalam kondisi ekstrem, dan membuat persiapan yang paling memadai dan memadai.
Adapun tren industri berikutnya, Yu Liang bersikeras bahwa pandangan "pasar terlalu jatuh" tidak berubah, "sulit bagi industri untuk kembali ke level tertinggi masa lalu, tetapi prospeknya masih luas."
Dalam laporan tahunan, Vanke juga menunjukkan bahwa dengan penguatan dukungan kebijakan khusus kota baru-baru ini, permintaan potensial akan dirangsang secara efektif, dan melalui upaya dua kali lipatnya sendiri untuk jangka waktu tertentu, Vanke yakin bahwa ia akan dapat mencerna beban sejarah, meningkatkan transaksi real estat operasi dan kemampuan pembiayaannya, lebih memastikan keamanan perusahaan, dan mendukung pembangunan jangka panjang.
Menghadapi masa depan, Yu Liang mengatakan bahwa perusahaan akan berusaha sekuat tenaga untuk mengambil tindakan dan dengan tegas tidak berbaring, dan Vanke memiliki keyakinan penuh untuk mengatasi kesulitan, melewati ambang batas ini, dan terus menjadi perusahaan yang sangat baik dalam tahap baru pengembangan industri.
Dalam hal data pendapatan, pada tahun 2023, Vanke akan mencapai pendapatan operasional sekitar 465,739 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 7,56%, dan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan yang terdaftar akan menjadi sekitar 12,163 miliar yuan, dikurangi laba non-bersih sekitar 9,794 miliar yuan. Laba per saham dasar adalah RMB1,03, dan pengembalian ekuitas terdilusi penuh adalah 4,8%, turun 4,47 poin persentase dari tahun 2022.
Adapun alasan utamanya, Vanke menjelaskan bahwa hal itu disebabkan oleh penurunan skala penyelesaian dan margin laba kotor dari bisnis pengembangan, dan penurunan nilai beberapa proyek pengembangan. Selama periode tersebut, penurunan nilai dilakukan untuk proyek konsolidasi perusahaan, dan kerugian penurunan nilai aset pada tahun 2023 adalah 3,49 miliar yuan, yang merupakan 3,04 miliar yuan lebih banyak dari pada tahun 2022.
Di sisi keuangan yang penting, fundamental Vanke tetap aman, dan bahkan di bawah tekanan penjualan, Vanke telah mencapai arus kas positif.
Pada akhir 2023, Vanke telah memiliki arus kas operasi positif selama 15 tahun berturut-turut, dengan 99,81 miliar yuan dana moneter di tangan, yang dapat menutupi kewajiban berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun, dan rasio kewajiban aset tidak termasuk pembayaran perumahan yang dikumpulkan sebelumnya adalah 65,5%, turun dari tertinggi 76% pada 2018 selama lima tahun berturut-turut.
Struktur utang dioptimalkan lebih lanjut, dengan total kewajiban berbunga 320,05 miliar yuan, proporsi kewajiban luar negeri turun menjadi kurang dari 20%, proporsi utang jangka pendek turun menjadi 19,5%, menurun dari awal tahun, jatuh tempo utang diperpanjang dari 4,79 tahun pada akhir 22 tahun menjadi 5,14 tahun, dan biaya komprehensif pembiayaan domestik baru adalah 3,61%, rekor terendah.
Dalam sebuah surat kepada pemegang saham, Vanke menjelaskan bahwa karena penilaian yang terlalu optimis dari beberapa investasi selama periode ekspansi yang cepat, butuh waktu bagi proyek untuk mencerna, dan kedua, ada kesulitan dalam operasi bisnis jasa, yang memiliki siklus pemulihan modal yang panjang dan tekanan besar, yang hanya dapat diselesaikan sepenuhnya setelah mekanisme pembiayaan yang relevan jatuh tempo.
Secara khusus, Vanke mempertahankan ketahanan yang kuat dalam bisnis pengembangannya, dan penjualannya terus mengungguli pasar. Pada akhir tahun 2023, bisnis pengembangan Vanke telah mencapai area penjualan 24,66 juta meter persegi dan jumlah penjualan 376,1 miliar yuan, peringkat kedua di industri dalam hal penjualan, dan penurunan tahun-ke-tahun lebih rendah dari penurunan tahunan 100 perusahaan real estat teratas.
Hampir 67% dari proyek yang baru diluncurkan dihapus dari daftar pada hari pertama pembukaan, di mana 13 proyek memiliki tingkat de-listing 80%. Pada saat yang sama, terus meningkatkan kualitas produk dan layanan pengiriman, mengirimkan 289.000 set dengan kualitas tinggi, dan mencapai 97% kepuasan langsung dan 97% kepuasan purna jual pelanggan.
Pada tahun 2023, Vanke terus mematuhi prinsip "sewa dan pembelian simultan", dan Vanke terus menempati peringkat pertama di industri dalam hal skala dan efisiensi, dan mencapai profitabilitas keseluruhan di bawah metode pengukuran akuntansi metode biaya.
Sebagai penyedia apartemen terpusat terbesar di Cina, Vanke Boyu mengoperasikan dan mengelola total 230.000 unit rumah sewa, dengan total 180.000 unit dibuka, mencakup 31 kota di seluruh negeri, dengan tingkat hunian tahunan 96%, dan lebih dari 60% pelanggan memilih untuk memperbarui sewa mereka. Untuk secara aktif menanggapi kebijakan perumahan sewa terjangkau nasional, Park Apartment juga memiliki 147 proyek di 23 kota di seluruh negeri, yang melibatkan 100.000 rumah.
Pada saat yang sama, dengan pendalaman berkelanjutan dari percontohan REIT publik pada tahun 2023, bisnis operasi Vanke telah mengantarkan peluang baru.
Menurut laporan keuangan, pada tahun 2023, bisnis komersial Vanke akan mencapai pendapatan 9,11 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 4,6%, dengan total 203 proyek komersial dibuka, dan tata letak proyek komersial yang dikelola dan dioperasikan akan mencapai lebih dari 90% di kota-kota tingkat pertama dan kedua;
Sebelum peluncuran REIT infrastruktur konsumen, saluran pembiayaan real estat komersial seperti pusat perbelanjaan relatif tunggal dan langka, terutama mengandalkan pinjaman jangka pendek. REIT dapat membantu perusahaan real estat yang beroperasi menutup lingkaran model bisnis dan mempromosikan transformasi perusahaan real estat dari pengembang ke pengembang real estat.
Vanke diharapkan menjadi satu-satunya perusahaan di industri yang mencapai terobosan dalam tiga jenis REIT operasi.
Sebelumnya, CICC SCPG REIT yang dirilis oleh Grup SCPG Vanke telah resmi memasuki tahap penyelidikan, Wanwei Logistics REIT telah resmi dirilis di bursa, dan REIT apartemen sewa jangka panjang saat ini secara aktif diumumkan.
Menurut orang dalam industri, terobosan REIT dalam bisnis operasi akan membantu Vanke membuka loop tertutup dari model bisnis "investasi, pembiayaan, manajemen dan penarikan" operasi real estat, mewujudkan operasi aset dan dana yang lebih efisien dan jinak, dan keunggulan kemampuan Vanke dalam bisnis operasi juga diharapkan dapat diungkapkan lebih lanjut.
Guojin Securities Research menunjukkan bahwa berdasarkan data laporan keuangan, diharapkan di bawah kontraksi bisnis pengembangan Vanke di masa depan, kontribusi bisnis jasa operasi akan terus meningkat, yang kondusif untuk menstabilkan fundamental.
Selain itu, selain upaya habis-habisan Vanke sendiri, juga tidak terlepas dari dukungan dan dukungan Shenzhen Railway, pemegang saham utama aset milik negara.
Sejak Shenzhen Railway menjadi pemegang saham Vanke pada tahun 2017, Shenzhen State-owned Assets dan Vanke telah bekerja sama di banyak bidang. Pada Mei 2023, proyek Shenzhen Bay Ruiyin RAIL IN yang bekerja sama dengan Vanke dan Shenzhen Railway secara resmi dibuka di Shenzhen Bay Super Headquarters Base.
Pada November tahun lalu, ketika Vanke mengalami krisis short-selling, Komisi Pengawasan dan Administrasi Aset Milik Negara Shenzhen (SASAC) memberikan pernyataan positif, yang memainkan peran kunci dalam menstabilkan kepercayaan pasar.
Xin Jie, ketua Metro Shenzhen, mengatakan pada saat itu, "Di belakang Vanke adalah Metro Shenzhen, dan di belakang Metro Shenzhen adalah Aset Milik Negara Shenzhen." Dia juga mengatakan bahwa mereka akan melepaskan Vanke secara tertib sesuai dengan kondisi pasar, termasuk melakukan beberapa proyek pembaruan perkotaan Vanke di Shenzhen dengan cara yang berorientasi pasar dan berbasis hukum, membantu Vanke merevitalisasi aset massalnya dan menyuntikkan likuiditas baru ke Vanke, dengan jumlah transaksi lebih dari 10 miliar yuan.
Setelah memasuki tahun 2024, dukungan pemegang saham utama juga meningkat. Pertama, pada bulan Januari, Shenzhen Investment Holdings, sebuah platform investasi di bawah Shenzhen State-owned Assets, berinvestasi dalam akuisisi 6,16% saham di Shenzhen High-tech Investment dari anak perusahaan Vanke.
Kemudian, pada bulan Maret, menurut pengumuman penyelidikan SCPG REIT, Shenzhen Railway Group berencana untuk berlangganan CICC SCPG Consumer REIT melalui penempatan strategis, dengan pangsa langganan 29,8% dari total saham yang dikumpulkan oleh dana tersebut, dengan jumlah langganan sekitar 1 miliar yuan.
Selain dukungan dari pemegang saham utama, Vanke juga telah memenangkan kepercayaan dan dukungan dari lembaga keuangan besar di bawah kontraksi signifikan dari keseluruhan pembiayaan industri, dan pada tahun 2023, ia akan memperoleh total hampir 90 miliar yuan pembiayaan baru di dalam dan luar negeri, di mana 76,6 miliar yuan akan baru dikumpulkan di China, dan biaya komprehensif pembiayaan baru akan menjadi 3,61%.
Pada tahun 2024, bagaimana mempromosikan transformasi model perusahaan yang mulus, Vanke mengusulkan untuk fokus pada tiga aspek berikut:
1. Pastikan garis bawah keamanan. Di sisi penjualan, kami akan tetap berpegang pada tujuan mengungguli tren umum dan mempertahankan arus kas positif di tingkat operasi. Ketidakpastian yang mungkin terjadi di masa depan diperkirakan lebih lengkap, dan "reservoir" diuangkan melalui aset massal dan transaksi ekuitas, dan bantalan pengaman menebal dalam skala besar, dan pengumpulan transaksi akan tidak kurang dari 30 miliar yuan pada tahun 2024.
2. Kurangi leverage dengan kuat. Dalam dua tahun ke depan, kami akan mengurangi utang pembayaran bunga lebih dari 100 miliar yuan, dan secara aktif mempromosikan transformasi model pembiayaan.
3. Menyediakan produk dan layanan yang baik bagi masyarakat atas dasar "jaminan pengiriman" untuk mencapai pembangunan endogen yang berkelanjutan.
Selain tiga tindakan besar ini, untuk memastikan bahwa Vanke "bertahan" sebanyak mungkin, laporan keuangan juga menunjukkan bahwa sejak hari laporan tahunan, Yu Liang, ketua dewan direksi Vanke, Zhu Jiusheng, presiden, dan Xie Leng dari dewan pengawas, secara sukarela menerima gaji bulanan 10.000 yuan sebelum pajak dan melakukan pengurangan gaji kolektif.