Giao diện phóng viên tin tức | Vương Vũ Hân
Những thách thức mà ngành bất động sản phải đối mặt trong năm 2023 sẽ vẫn còn tồn tại và tâm lý thị trường chưa được cải thiện đáng kể do sự kích thích của các chính sách thuận lợi khác nhau.
Tối 28/3, Vanke đã công bố báo cáo thường niên năm 2023, đánh giá từ số liệu báo cáo thường niên, việc điều chỉnh chiều sâu của ngành bất động sản cũng đã gây áp lực lên hoạt động của Vanke, nhưng may mắn thay, Vanke đã giữ được điểm mấu chốt là an toàn.
Ngành bất động sản vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, và Yu Liang, chủ tịch hội đồng quản trị của Vanke, cho biết tại hội nghị kết quả vào ngày 29 tháng 3 rằng nó không đủ để có năng lực kinh doanh, và cần phải tăng cường tư duy cuối cùng, làm tốt công việc kiểm tra căng thẳng trong điều kiện khắc nghiệt và chuẩn bị đầy đủ và đầy đủ nhất.
Đối với xu hướng tiếp theo của ngành, Yu Liang khẳng định rằng quan điểm "thị trường đang giảm quá mức" không thay đổi, "rất khó để ngành công nghiệp trở lại mức cao trong quá khứ, nhưng triển vọng vẫn còn rộng".
Trong báo cáo thường niên, Vanke cũng chỉ ra rằng với việc tăng cường hỗ trợ chính sách cụ thể của thành phố gần đây, nhu cầu tiềm năng sẽ được kích thích hiệu quả và thông qua nỗ lực tăng gấp đôi trong một khoảng thời gian, Vanke tự tin rằng nó sẽ có thể tiêu hóa gánh nặng lịch sử, cải thiện khả năng giao dịch và tài chính bất động sản hoạt động, đảm bảo tốt hơn sự an toàn của công ty và hỗ trợ phát triển lâu dài.
Đối mặt với tương lai, Yu Liang nói rằng công ty sẽ nỗ lực hết mình để hành động và kiên quyết không nằm xuống, và Vanke hoàn toàn tự tin sẽ vượt qua khó khăn, vượt qua ngưỡng này và tiếp tục trở thành một công ty xuất sắc trong giai đoạn phát triển mới của ngành.
Về dữ liệu doanh thu, năm 2023, Vanke sẽ đạt thu nhập hoạt động khoảng 465,739 tỷ nhân dân tệ, giảm 7,56% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông của các công ty niêm yết sẽ vào khoảng 12,163 tỷ nhân dân tệ, trừ đi lợi nhuận phi ròng khoảng 9,794 tỷ nhân dân tệ. Thu nhập cơ bản trên mỗi cổ phiếu là 1,03 NDT và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu pha loãng hoàn toàn là 4,8%, giảm 4,47 điểm phần trăm so với năm 2022.
Về nguyên nhân chính, Vanke lý giải là do sự sụt giảm quy mô giải quyết và biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp phát triển, và sự suy giảm của một số dự án phát triển. Trong giai đoạn này, các dự án hợp nhất của công ty đã suy giảm và tổn thất tài sản vào năm 2023 là 3,49 tỷ nhân dân tệ, cao hơn 3,04 tỷ nhân dân tệ so với năm 2022.
Trên mặt trận tài chính quan trọng, các nguyên tắc cơ bản của Vanke vẫn an toàn và ngay cả dưới áp lực bán hàng, Vanke đã đạt được dòng tiền dương.
Tính đến cuối năm 2023, Vanke đã có dòng tiền hoạt động dương trong 15 năm liên tiếp, với 99,81 tỷ nhân dân tệ quỹ tiền tệ trong tay, có thể trang trải các khoản nợ phải trả lãi đến hạn trong vòng một năm và tỷ lệ nợ phải trả tài sản không bao gồm các khoản thanh toán nhà ở thu trước là 65,5%, giảm từ mức cao 76% vào năm 2018 trong 5 năm liên tiếp.
Cơ cấu nợ được tối ưu hóa hơn nữa, với tổng nợ phải trả lãi là 320,05 tỷ nhân dân tệ, tỷ trọng nợ nước ngoài giảm xuống dưới 20%, tỷ trọng nợ ngắn hạn giảm xuống còn 19,5%, giảm so với đầu năm, kỳ hạn nợ được kéo dài từ 4,79 năm cuối năm lên 5,14 năm và chi phí tài chính trong nước mới toàn diện là 3,61%, mức thấp kỷ lục.
Trong một lá thư gửi cổ đông, Vanke giải thích rằng do đánh giá quá lạc quan về một số khoản đầu tư trong giai đoạn mở rộng nhanh chóng, cần có thời gian để dự án tiêu hóa, và thứ hai, có những khó khăn trong hoạt động của doanh nghiệp dịch vụ, có chu kỳ thu hồi vốn dài và áp lực lớn, chỉ có thể được giải quyết hoàn toàn sau khi cơ chế tài chính liên quan trưởng thành.
Cụ thể, Vanke duy trì khả năng phục hồi mạnh mẽ trong hoạt động kinh doanh phát triển và doanh số bán hàng của nó tiếp tục vượt trội so với thị trường. Tính đến cuối năm 2023, hoạt động kinh doanh phát triển của Vanke đã đạt được diện tích bán hàng là 24,66 triệu mét vuông và doanh thu 376,1 tỷ nhân dân tệ, đứng thứ hai trong ngành về doanh số và mức giảm hàng năm thấp hơn mức giảm hàng năm của 100 công ty bất động sản hàng đầu.
Gần 67% dự án mở bán mới bị hủy niêm yết trong ngày đầu khai trương, trong đó có 13 dự án có tỷ lệ hủy niêm yết 80%. Đồng thời, nó liên tục cải thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ giao hàng, cung cấp 289.000 bộ với chất lượng cao, và đạt được 97% sự hài lòng ngay lập tức và 97% sự hài lòng sau bán hàng của khách hàng.
Năm 2023, Vanke tiếp tục tuân thủ nguyên tắc "thuê mua đồng thời", còn Vanke tiếp tục đứng đầu ngành về quy mô và hiệu quả, đồng thời đạt được lợi nhuận tổng thể theo phương pháp đo lường kế toán phương pháp chi phí.
Là nhà cung cấp căn hộ tập trung lớn nhất ở Trung Quốc, Vanke Boyu điều hành và quản lý tổng cộng 230.000 đơn vị nhà ở cho thuê, với tổng số 180.000 căn hộ được mở, bao phủ 31 thành phố trên cả nước, với tỷ lệ lấp đầy hàng năm là 96% và hơn 60% khách hàng chọn gia hạn hợp đồng thuê. Để chủ động hưởng ứng chính sách nhà cho thuê giá rẻ quốc gia, Park Apartment cũng có 147 dự án tại 23 thành phố trên cả nước, liên quan đến 100.000 căn nhà.
Đồng thời, với việc liên tục tăng cường thí điểm các REIT công khai vào năm 2023, hoạt động kinh doanh của Vanke đã mở ra những cơ hội mới.
Theo báo cáo tài chính, năm 2023, hoạt động kinh doanh thương mại của Vanke sẽ đạt doanh thu 9,11 tỷ nhân dân tệ, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái, với tổng số 203 dự án thương mại được mở và bố trí các dự án thương mại đang quản lý và vận hành sẽ chiếm hơn 90% tại các thành phố hạng nhất và hạng hai;
Trước khi ra mắt REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng, các kênh tài trợ bất động sản thương mại như trung tâm thương mại tương đối đơn lẻ và khan hiếm, chủ yếu dựa vào các khoản vay ngắn hạn. REITs có thể giúp các công ty bất động sản hoạt động khép kín vòng lặp của các mô hình kinh doanh và thúc đẩy sự chuyển đổi của các công ty bất động sản từ nhà phát triển sang nhà phát triển bất động sản.
Vanke dự kiến sẽ trở thành công ty duy nhất trong ngành đạt được bước đột phá trong ba loại REIT hoạt động.
Trước đó, CICC SCPG REIT do Tập đoàn SCPG của Vanke phát hành đã chính thức bước vào giai đoạn điều tra, Wanwei Logistics REIT đã chính thức được phát hành trên sàn giao dịch, và căn hộ cho thuê dài hạn REIT hiện đang được tích cực kê khai.
Theo những người trong ngành, sự đột phá của REIT trong hoạt động kinh doanh sẽ giúp Vanke mở ra vòng khép kín của mô hình kinh doanh "đầu tư, tài chính, quản lý và rút tiền" hoạt động bất động sản, hiện thực hóa hoạt động hiệu quả và lành tính hơn của tài sản và quỹ, đồng thời lợi thế về khả năng của Vanke trong hoạt động kinh doanh cũng được kỳ vọng sẽ được tiết lộ thêm.
Guojin Securities Research chỉ ra rằng dựa trên dữ liệu báo cáo tài chính, dự kiến dưới sự thu hẹp của hoạt động kinh doanh phát triển trong tương lai của Vanke, đóng góp của hoạt động kinh doanh dịch vụ sẽ tăng đều đặn, có lợi cho việc ổn định các nguyên tắc cơ bản.
Ngoài ra, ngoài những nỗ lực hết mình của Vanke, nó cũng không thể tách rời sự hỗ trợ và hỗ trợ của Đường sắt Thâm Quyến, một cổ đông lớn của tài sản nhà nước.
Kể từ khi Shenzhen Railway trở thành cổ đông của Vanke vào năm 2017, Shenzhen State Assets và Vanke đã hợp tác trong nhiều lĩnh vực. Vào tháng 5/2023, dự án Shenzhen Bay Ruiyin RAIL IN do Vanke và Shenzhen Railway hợp tác đã chính thức khai trương tại Căn cứ Siêu trụ sở Vịnh Thâm Quyến.
Vào tháng 11 năm ngoái, khi Vanke gặp phải cuộc khủng hoảng bán khống, Ủy ban Giám sát và Quản lý Tài sản Nhà nước Thâm Quyến (SASAC) đã đưa ra một tuyên bố tích cực, đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định niềm tin thị trường.
Xin Jie, chủ tịch của Shenzhen Metro, cho biết vào thời điểm đó, "Đằng sau Vanke là Shenzhen Metro, và phía sau Shenzhen Metro là Shenzhen State Assets." Ông cũng nói rằng họ sẽ phát hành Vanke một cách có trật tự theo điều kiện thị trường, bao gồm thực hiện một số dự án đổi mới đô thị của Vanke ở Thâm Quyến theo định hướng thị trường và dựa trên luật pháp, giúp Vanke hồi sinh tài sản số lượng lớn và bơm thanh khoản mới vào Vanke, với số tiền giao dịch hơn 10 tỷ nhân dân tệ.
Sau khi bước sang năm 2024, sự ủng hộ của các cổ đông lớn cũng ngày càng tăng. Đầu tiên, vào tháng Giêng, Shenzhen Investment Holdings, một nền tảng đầu tư thuộc Sở hữu Nhà nước Thâm Quyến, đã đầu tư vào việc mua lại 6,16% cổ phần của Shenzhen High-tech Investment từ một công ty con của Vanke.
Sau đó, vào tháng 3, theo thông báo điều tra của SCPG REIT, Tập đoàn Đường sắt Thâm Quyến đã lên kế hoạch đăng ký CICC SCPG Consumer REIT thông qua vị trí chiến lược, với tỷ lệ đăng ký là 29,8% tổng số cổ phần do quỹ huy động, với số tiền đăng ký khoảng 1 tỷ nhân dân tệ.
Ngoài sự ủng hộ của các cổ đông lớn, Vanke cũng đã giành được sự tin tưởng và ủng hộ của các tổ chức tài chính lớn dưới sự thu hẹp đáng kể về tài chính chung của ngành, và vào năm 2023, nó sẽ thu được tổng cộng gần 90 tỷ nhân dân tệ tài chính mới trong và ngoài nước, trong đó 76,6 tỷ nhân dân tệ sẽ được huy động mới ở Trung Quốc và chi phí tài chính mới toàn diện sẽ là 3,61%.
Năm 2024, làm thế nào để thúc đẩy công ty chuyển đổi mô hình suôn sẻ, Vanke đề xuất tập trung vào ba khía cạnh sau:
1. Đảm bảo điểm mấu chốt của sự an toàn. Về mặt bán hàng, chúng tôi sẽ bám sát mục tiêu vượt trội hơn xu hướng chung và duy trì dòng tiền dương ở cấp độ hoạt động. Sự không chắc chắn có thể xảy ra trong tương lai được ước tính đầy đủ hơn và "hồ chứa" được rút ra thông qua tài sản số lượng lớn và giao dịch vốn chủ sở hữu, và đệm an toàn được làm dày trên quy mô lớn và bộ sưu tập giao dịch sẽ không dưới 30 tỷ nhân dân tệ vào năm 2024.
2. Giảm mạnh đòn bẩy. Trong hai năm tới, chúng tôi sẽ giảm hơn 100 tỷ nhân dân tệ nợ trả lãi, đồng thời tích cực thúc đẩy chuyển đổi mô hình tài chính.
3. Cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tốt cho xã hội trên cơ sở "đảm bảo giao hàng" để đạt được sự phát triển nội sinh bền vững.
Ngoài ba hành động lớn này, để đảm bảo rằng Vanke "sống sót" càng nhiều càng tốt, báo cáo tài chính cũng chỉ ra rằng kể từ ngày báo cáo thường niên, Yu Liang, chủ tịch hội đồng quản trị của Vanke, Zhu Jiusheng, chủ tịch và Xie Leng của ban kiểm soát, đã tự nguyện nhận mức lương hàng tháng là 10.000 nhân dân tệ trước thuế và thực hiện giảm lương tập thể.