인터페이스 뉴스 리포터 | 왕유한(王有漢)
2023년 부동산 업계가 직면한 과제는 여전히 존재할 것이며, 다양한 우호적인 정책의 자극으로 인해 시장 심리는 크게 개선되지 않았습니다.
3월 28일 저녁, Vanke는 2023년 연례 보고서를 발표했는데, 연례 보고서 데이터에 따르면 부동산 산업의 심층적인 조정도 Vanke의 운영에 압력을 가했지만 다행히 Vanke는 안전의 결론을 유지했습니다.
부동산 업계는 아직 조정 중이며, 반커 이사회 의장 유량(Yu Liang)은 3월 29일 실적 발표회에서 "사업 역량을 갖추는 것만으로는 충분하지 않다"며 "수익성 사고를 강화하고 극한의 조건에서 스트레스 테스트를 잘 수행하며 가장 적절하고 적절한 준비를 해야 한다"고 말했다.
다음 산업 동향에 대해 Yu Liang은 "시장이 과도하게 하락하고 있다"는 견해는 변하지 않았으며 "업계가 과거 고점으로 돌아가기는 어렵지만 전망은 여전히 넓다"고 주장했습니다.
반케는 연차보고서에서 최근 도시별 정책 지원이 강화됨에 따라 잠재 수요가 효과적으로 촉진될 것이며, 일정 기간 동안 배가된 노력을 통해 역사적 부담을 소화하고, 운영 부동산 거래 및 자금 조달 능력을 개선하고, 회사의 안전을 더 잘 보장하고, 장기적인 발전을 지원할 수 있을 것이라고 확신한다고 밝혔다.
Yu Liang은 미래를 마주하고 회사는 모든 조치를 취하고 단호하게 눕지 않을 것이며 Vanke는 어려움을 극복하고 이 문턱을 넘어 산업 발전의 새로운 단계에서 계속해서 우수한 회사가 될 것이라고 확신합니다.
매출 데이터 측면에서 반커는 2023년 영업이익이 전년 대비 7.56% 감소한 약 4,657억 3,900만 위안을 달성하고, 상장 기업의 주주에게 귀속되는 순이익은 약 121억 6,300만 위안으로 약 97억 9,400만 위안의 비이익을 공제할 것으로 예상된다. 주당순이익은 1.03위안, 완전 희석자기자본이익률(ROE)은 4.8%로 2022년보다 4.47%포인트 하락했다.
가장 큰 이유에 대해서는 개발사업의 정산규모와 매출총이익률의 감소와 일부 개발사업의 부실 때문이라고 설명했다. 이 기간 동안 회사의 연결 프로젝트에 손상이 발생했으며 2023년 자산 손상차손은 34억 9천만 위안으로 2022년보다 30억 4천만 위안 증가했다.
중요한 재무 측면에서 Vanke의 펀더멘털은 여전히 안전하며, 매출 압박 속에서도 Vanke는 플러스 현금 흐름을 달성했습니다.
2023년 말 현재 반커는 1년 이내 만기가 도래하는 이자부 부채를 충당할 수 있는 998억1000만 위안의 현금을 보유하는 등 15년 연속 영업현금흐름이 플러스를 기록하고 있으며, 선수금된 주택담보금을 제외한 자산부채비율은 65.5%로 2018년 76%에서 5년 연속 하락했다.
부채 구조는 더욱 최적화되어 총 이자부담부채는 3,200억5000만 위안, 해외부채 비율은 20% 미만, 단기부채 비율은 19.5%로 연초보다 감소, 부채 만기는 22년 말 4.79년에서 5.14년으로 연장, 신규 국내 자금 조달 종합비용은 3.61%로 사상 최저치를 기록했다.
반케는 주주들에게 보낸 서한에서 급속한 확장 기간 동안 일부 투자에 대한 지나치게 낙관적인 판단으로 인해 프로젝트가 소화되는 데 시간이 걸렸고, 둘째, 자본 회수 주기가 길고 압박이 큰 서비스 사업 운영에 어려움이 있었으며, 이는 관련 자금 조달 메커니즘이 성숙한 후에야 완전히 해결될 수 있었다고 설명했습니다.
특히, Vanke는 개발 사업에서 강력한 회복력을 유지했으며 매출은 계속해서 시장을 능가했습니다. 반커의 개발 사업은 2023년 말까지 매출 면적 2,466만 평방미터, 매출액 3,761억 위안을 달성해 매출 기준 업계 2위를 기록했으며, 전년 대비 하락률은 100대 부동산 기업의 연간 하락률보다 낮다.
새로 출범한 프로젝트의 약 67%가 개장 첫날 상장폐지됐고, 이 중 13개 사업이 80%의 상장폐지율을 기록했다. 동시에 제품 품질과 배송 서비스를 지속적으로 개선하고 289,000세트를 고품질로 배송했으며 97%의 즉각적인 만족과 97%의 고객 애프터 만족을 달성했습니다.
2023년에도 Vanke는 "동시 임대와 구매"의 원칙을 계속 고수했으며 Vanke는 규모와 효율성 측면에서 업계 1위를 계속 차지했으며 원가법의 회계 측정 방법에 따라 전반적인 수익성을 달성했습니다.
중국 최대의 중앙 집중식 아파트 공급업체인 Vanke Boyu는 총 230,000채의 임대 주택을 운영 및 관리하고 있으며, 전국 31개 도시에 총 180,000채가 문을 열었으며 연간 점유율은 96%이며 고객의 60% 이상이 임대 갱신을 선택합니다. 박아파트는 국가 저가임대주택 정책에 적극 대응하기 위해 전국 23개 도시에서 147개 사업, 10만가구 사업을 진행하고 있다.
동시에 2023년 상장 리츠 시범 운영이 지속적으로 심화됨에 따라 Vanke의 운영 사업은 새로운 기회를 열었습니다.
재무 보고서에 따르면 2023년 반커의 상업 사업은 전년 대비 4.6% 증가한 91억 1천만 위안의 매출을 달성하고 총 203개의 상업 프로젝트가 개설되었으며 관리 및 운영 중인 상업 프로젝트의 배치는 1선 및 2선 도시에서 90% 이상을 차지할 것입니다.
소비자 인프라 리츠가 출시되기 전, 쇼핑몰과 같은 상업용 부동산 금융 채널은 상대적으로 단일하고 희소했으며 주로 단기 대출에 의존했습니다. 리츠(REITs)는 부동산 회사를 운영하고, 비즈니스 모델의 루프를 닫고, 부동산 회사가 개발업체에서 부동산 개발업체로의 전환을 촉진하는 데 도움이 될 수 있습니다.
Vanke는 업계에서 유일하게 세 가지 유형의 운영 REITs에서 돌파구를 마련한 회사가 될 것으로 예상됩니다.
앞서 반케의 SCPG 그룹이 발표한 CICC SCPG REIT는 공식적으로 조사 단계에 들어섰고, Wanwei Logistics REIT는 거래소에 공식 상장되었으며, 장기 임대 아파트 REIT는 현재 활발하게 선언되었습니다.
업계 관계자에 따르면 운영 사업에서 리츠의 약진은 반케가 운용 부동산의 '투자, 자금 조달, 관리 및 인출'이라는 비즈니스 모델의 폐쇄 루프를 열고 자산과 자금의 보다 효율적이고 원활한 운영을 실현하는 데 도움이 될 것이며, 사업 운영에 있어 반케의 능력 우위도 더욱 드러날 것으로 예상된다.
궈진증권리서치는 재무제표 자료를 토대로 반커의 미래 발전 사업이 위축됨에 따라 서비스 사업 운영의 기여도가 꾸준히 증가할 것으로 예상돼 펀더멘털 안정화에 도움이 될 것으로 전망했다.
또한 반커의 총력적인 노력 외에도 국유자산의 대주주인 선전철도의 지원과 지원과도 불가분의 관계다.
Shenzhen Railway가 2017년 Vanke의 주주가 된 이후 Shenzhen 국영 자산과 Vanke는 많은 분야에서 협력해 왔습니다. 2023년 5월, Vanke와 Shenzhen Railway가 협력한 Shenzhen Bay Ruiyin RAIL IN 프로젝트가 Shenzhen Bay Super Headquarters Base에서 공식적으로 개통되었습니다.
지난해 11월 반커가 공매도 위기에 직면했을 때 선전시 국유자산감독관리위원회(SASAC)는 긍정적인 성명을 발표해 시장 신뢰를 안정시키는 데 중요한 역할을 했다.
당시 선전메트로 회장 신제(新濟)는 "반커 뒤에는 선전 메트로가 있고, 선전 메트로 뒤에는 선전 국유자산이 있다"고 말했다. 그는 또한 반커의 선전 도시 재개발 프로젝트 중 일부를 시장 지향적이고 법에 기반한 방식으로 착수하고, 반케의 대량 자산 활성화를 돕고, 반커에 100억 위안 이상의 거래 금액으로 새로운 유동성을 주입하는 등 시장 상황에 따라 질서 있게 반케를 방출할 것이라고 말했다.
2024년 진입 후 대주주들의 지지도 높아지고 있다. 먼저, 지난 1월, 선전 국유자산의 투자 플랫폼인 선전투자홀딩스(Shenzhen Investment Holdings)는 반커의 자회사로부터 선전하이테크인베스트먼트(Shenzhen High-tech Investment)의 지분 6.16%를 인수하는 데 투자했다.
그 후 3월, SCPG REIT 문의 발표에 따르면, 선전 철도 그룹은 전략적 배치를 통해 CICC SCPG 소비자 REIT를 청약할 계획이었으며, 펀드가 조달한 총 주식의 29.8%를 청약 지분으로 약 10억 위안의 청약 금액으로 책정했다.
반커는 주요 주주의 지원 외에도 업계 전반의 자금 조달이 크게 위축된 상황에서 주요 금융 기관의 신뢰와 지원을 얻었으며 2023년에는 국내외에서 총 약 900억 위안의 신규 자금 조달을 확보할 예정이며 그 중 766억 위안은 중국에서 새로 조달될 예정이며 신규 자금 조달의 종합 비용은 3.61%가 될 것입니다.
2024년에 회사의 원활한 모델 전환을 촉진하는 방법에 대해 Vanke는 다음 세 가지 측면에 중점을 둘 것을 제안했습니다.
1. 안전의 결론을 보장하십시오. 판매 측면에서는 일반적인 추세를 능가하는 목표를 고수하고 운영 수준에서 긍정적인 현금 흐름을 유지할 것입니다. 미래에 발생할 수 있는 불확실성을 보다 충분히 추정하고 대량 자산 및 지분 거래를 통해 "저수지"를 현금화하고 안전 쿠션을 대규모로 두껍게 하고 2024년 거래 징수액은 300억 위안 이상일 것입니다.
2. 레버리지를 확실히 줄입니다. 향후 2년간 이자지급부채를 1000억 위안 이상 줄이고 금융모델 전환을 적극 추진한다.
3. 지속 가능한 내생적 발전을 달성하기 위해 "보장된 배송"을 기반으로 사회에 좋은 제품과 서비스를 제공합니다.
이 세 가지 주요 조치 외에도 반커가 가능한 한 "생존"할 수 있도록 하기 위해 재무 보고서는 연례 보고서 당일부터 반커 이사회 의장 Yu Liang, 사장 Zhu Jiusheng, 감독 이사회 Xie Leng이 자발적으로 세전 월 급여 10,000위안을 받고 집단 급여 삭감을 단행했다고 지적했습니다.