中國基金報記者 馮堯
“萬科很早提出‘活下去’，但過去穩健的标準不一定能完全保障公司安全。”在今天上午召開的2023年業績會上，萬科董事會主席郁亮回顧去年四季度以來的經曆時坦言。
就在3月28日，處在“漩渦”中的萬科公布了2023年财報，除了經營資料備受關注之外，萬科首次罕見地提出了降杠杆目标：未來兩年削減付息債務1000億元以上。
在業績會上，萬科管理層還就目前公司債務狀況、融資挑戰等諸多熱點問題，對外公開作出回應。
同時，按照萬科方面表述，如果深圳國資支援全部落地，可以為萬科釋放百億元級别資金流動性。
一、市場超跌了“堅決降杠杆”
作為首個喊出“活下去”的房企，萬科去年四季度以來遭遇了較大市場壓力。年報顯示，2023年萬科實作營收4657.4億元，同比下降7.6%；歸母淨利潤為121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元。
在業績會上，郁亮首次對外回顧了去年四季度以來的經曆。郁亮坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。“在市場的變化下，過去穩健的标準不一定能完全保障公司安全，是以需要強化底線思維，進行更充分的準備。”
他提到，要“活下去”，業務能力好隻是一方面，公司還需要做好極限情況下的壓力測試。按照郁亮的說法，萬科要在今明兩年堅決降杠杆。
郁亮直言，“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。”他表示，萬科将加大盤活存量、不動産變動産等工作力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。
在昨天公布的年報中，萬科首次罕見提出了交易回款和降杠杆目标：一方面，通過大宗資産、股權交易兌現“蓄水池”，2024年實作交易回款不低于300億元；另一方面，未來兩年削減付息債務1000億元以上，削債金額占目前有息債務的三分之一。
年報顯示，萬科去年底有息負債合計約3200.5億元，占總資産的比例為21.3%。一年内到期的有息負債約624.2億元，較2022年同期有所減少，占比為19.5%；一年以上有息負債約2576.3億元，占比為80.5%。
對于未來房地産市場走勢，郁亮仍然維持了過去的觀點。在他看來，房地産市場短期顯然處于超跌狀态。
他表示，2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點下降了59%。“未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支援政策已大量出台且力度超過以往。伴随政策效果顯現，相信市場會逐漸恢複。”
二、談融資、談險資、談評級
今年以來，市場中不斷傳出關于萬科融資方面的“小作文”。在業績會上，針對融資端面臨的挑戰，萬科管理層也首度公開作出回應。
萬科總裁祝九勝直言，萬科目前在融資端面臨三方面挑戰，首先是開發業務收支不平衡的挑戰，“開發收入下降，但工程支出卻仍維持高位，主要由于2023年是項目傳遞高峰。”
第二個挑戰是融資模式變化。祝九勝表示，萬科過往主要與銀行進行總對總的信用融資，随着監管政策變化，當下必須轉向項目抵押的融資模式。“一夜之間轉換過來還是有難度，合作銀行給了萬科1年~3年的轉換期。”
他同時提及，在轉換的過程中，銀行主要關心三方面問題：資金去向、項目情況以及現金流是否足夠，“回答好了這三個問題，銀行支援力度肯定足夠。”年報顯示，截至去年底，從融資對象來看，萬科銀行借款約1973億元，占比為61.7%。
祝九勝提到的第三個挑戰是，經營性業務收益率目前還難以覆寫利息利率。不過他表示，2023年以來，随着公募REITs試點持續深入，為萬科帶來新的發展機遇。
除此之外，為了緩解資金壓力，萬科還嘗試多管道融資，房地産項目白名單是一個重要視窗。
據萬科管理層透露，截至今年3月末，萬科已在22個城市上報住建融資協調機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元，後續将組織各個城市按照要求積極申報。
值得一提的是，在談及險資時，祝九勝直言，萬科與衆多的保險公司有合作，險資支援萬科的方式更多是以債權計劃對應經營性業務。
“在期限設定上以‘5+1+1+……’的形式進行，對于是否‘+’，選擇權有時候在險資，有時在我們，臨近的時候我們會坐下來談。”他同時表示，各大險資長期有耐心的支援，讓萬科經營性業務更從容、更有韌性。
而對于評級下調問題，祝九勝則表示，主要的評級公司對萬科的評級确實有所下調，但公司基本面沒有根本性變化。“評級下降肯定是有影響，但目前看來，影響相對有限。”
三、國資如何支援？
自去年四季度以來，包括大股東深鐵在内的深圳國資如何對萬科提供資金支援，也引起了市場高度關注。
在業績會上，萬科管理層表示，在去年11月6号與金融機構的交流溝通會上，深圳國資作出非常積極的表态。“那次會議以後，深圳國資采取了四大類措施，以市場化和法制化方式來幫助和支援萬科。”
首先，幫助萬科處置流動性比較低的不動産和長期股權投資；第二，以市場化方式來認購萬科旗下盈利的消費基礎設施；第三，通過深圳國企和萬科之間的産業型協同，推動了多個項目合作；第四，深圳國資也在積極協調金融資源來支援萬科。
據萬科方面透露，目前這些項目的進展，有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的則正在逐漸落地過程之中。“這些項目如果全部落地完成以後，預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億元規模以上。”
四、“盤活存量、把不動産變動産”
在目前情況下，推進“盤活存量、把不動産變動産”也成為萬科釋放流動性的要務。
2023年公募REITs試點持續深入，為萬科帶來新的發展機遇，将有效解決經營性業務資産過重，投資回收周期過長的難題。2024年，萬科包括旗下印力集團在内合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實作資債結構持續優化。
正如郁亮所言，REITs對于經營性不動産的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發，能夠實作商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動産商。
據萬科管理層透露，萬科有望成為業内唯一一家實作三種經營性REITs突破的企業。
此前，萬科旗下印力集團釋出的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式釋出，長租較高價的電梯大廈REIT目前也在積極申報中。
據了解，2023年，萬科商業業務實作營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建築面積達1158萬平方米。其中，萬科管理營運的商業項目布局在一二線城市的占比超過90%。
另外，萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鍊倉儲規模保持全國第一，2023年實作營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鍊收入同比增長33.9%。
編輯：小茉
稽核：許聞