Phóng viên Feng Yao của China Fund News
Vanke từ lâu đã đề xuất 'tồn tại', nhưng các tiêu chuẩn vững chắc trong quá khứ có thể không thể đảm bảo đầy đủ sự an toàn của công ty. Tại cuộc họp kết quả thường niên năm 2023 được tổ chức sáng nay, Yu Liang, chủ tịch hội đồng quản trị của Vanke, đã thẳng thắn nói khi nhìn lại kinh nghiệm kể từ quý IV năm ngoái.
Ngày 28/3, Vanke đang ở trong "vòng xoáy" công bố báo cáo tài chính năm 2023, ngoài dữ liệu hoạt động thu hút nhiều sự chú ý, Vanke lần đầu tiên hiếm khi đưa ra mục tiêu giảm đòn bẩy: giảm nợ trả lãi hơn 100 tỷ nhân dân tệ trong hai năm tới.
Tại cuộc họp kết quả, ban lãnh đạo của Vanke cũng đã công khai trả lời nhiều vấn đề nóng như tình hình nợ hiện tại của công ty và những thách thức về tài chính.
Đồng thời, theo tuyên bố của Vanke, nếu tất cả các hỗ trợ tài sản nhà nước ở Thâm Quyến được thực hiện, nó có thể giải phóng 10 tỷ nhân dân tệ thanh khoản vốn cho Vanke.
1. Thị trường đã giảm giá và "giảm mạnh đòn bẩy"
Là công ty bất động sản đầu tiên hét lên "sống sót", Vanke đã gặp áp lực thị trường lớn kể từ quý IV năm ngoái. Theo báo cáo thường niên, doanh thu năm 2023 của Vanke sẽ là 465,74 tỷ nhân dân tệ, giảm 7,6% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ sẽ là 12,16 tỷ nhân dân tệ, giảm 10,53 tỷ nhân dân tệ so với 22,69 tỷ nhân dân tệ vào năm 2022.
Tại cuộc họp biểu diễn, Yu Liang lần đầu tiên xem lại kinh nghiệm kể từ quý IV năm ngoái. Yu Liang nói thẳng rằng mặc dù Vanke đề xuất "sống sót" từ rất sớm, nhưng nó không đủ toàn diện. "Dưới những thay đổi trên thị trường, các tiêu chuẩn mạnh mẽ trong quá khứ có thể không thể đảm bảo đầy đủ sự an toàn của công ty, vì vậy cần phải tăng cường tư duy cuối cùng và chuẩn bị tốt hơn. "
Ông đề cập rằng để "tồn tại", khả năng kinh doanh tốt chỉ là một khía cạnh, và công ty cũng cần phải làm tốt công việc kiểm tra căng thẳng trong điều kiện khắc nghiệt. Theo Yu Liang, Vanke sẽ kiên quyết giảm đòn bẩy trong năm nay và năm tới.
Vu Lương nói thẳng: "Đội ngũ quản lý của Vanke sẽ kiên quyết không nằm bẹp, nhất định sẽ vượt qua ngưỡng cửa sân khấu này." Ông nói rằng Vanke sẽ tăng cường nỗ lực để hồi sinh cổ phiếu và thay đổi bất động sản, đồng thời giảm các khoản nợ trả lãi hơn 100 tỷ nhân dân tệ trong hai năm tới để đảm bảo an toàn cho công ty.
Trong báo cáo thường niên được công bố ngày hôm qua, Vanke lần đầu tiên đưa ra một mục tiêu hiếm hoi là thu thập giao dịch và giảm đòn bẩy: một mặt, nó sẽ rút tiền mặt trong "hồ chứa" thông qua các giao dịch tài sản và vốn chủ sở hữu số lượng lớn, và đạt được bộ sưu tập giao dịch không dưới 30 tỷ nhân dân tệ vào năm 2024, mặt khác, nó sẽ giảm nợ trả lãi hơn 100 tỷ nhân dân tệ trong hai năm tới, chiếm một phần ba khoản nợ chịu lãi hiện tại.
Theo báo cáo thường niên, các khoản nợ phải trả chịu lãi của Vanke đạt tổng cộng khoảng 320,05 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm ngoái, chiếm 21,3% tổng tài sản. Các khoản nợ phải trả lãi đến hạn trong vòng một năm là khoảng 62,42 tỷ NDT, giảm so với cùng kỳ năm 2022, chiếm 19,5% và nợ phải trả lãi hơn một năm là khoảng 257,63 tỷ NDT, chiếm 80,5%.
Về xu hướng tương lai của thị trường bất động sản, Yu Liang vẫn giữ quan điểm trong quá khứ của mình. Theo quan điểm của ông, thị trường bất động sản rõ ràng đang trong tình trạng giảm quá mức trong ngắn hạn.
Ông cho biết, năm 2023, diện tích xây dựng nhà ở mới sẽ dưới 700 triệu mét vuông, giảm 59% so với mức cao nhất năm 2019. "Giá trị then chốt của việc xây dựng nhà ở trong tương lai là 1 tỷ mét vuông, và các chính sách hỗ trợ hiện tại đã được đưa ra với số lượng lớn và mạnh mẽ hơn so với trước đây. Với hiệu quả của chính sách, tin rằng thị trường sẽ dần hồi phục. "
2. Nói về tài chính, vốn bảo hiểm và xếp hạng
Kể từ đầu năm nay, đã có những "bài tiểu luận nhỏ" về tài chính của Vanke trên thị trường. Tại cuộc họp kết quả, ban lãnh đạo của Vanke cũng lần đầu tiên công khai phản hồi về những thách thức mà phía tài chính phải đối mặt.
Zhu Jiusheng, Chủ tịch của Vanke, cho biết thẳng thắn rằng Vanke hiện đang phải đối mặt với ba thách thức về mặt tài chính, thứ nhất là thách thức về sự mất cân đối giữa thu chi của doanh nghiệp phát triển, "Doanh thu phát triển đã giảm, nhưng chi tiêu dự án vẫn ở mức cao, chủ yếu là do cao điểm giao dự án vào năm 2023". "
Thách thức thứ hai là sự thay đổi trong mô hình tài chính. Zhu Jiusheng nói rằng trước đây, Vanke chủ yếu thực hiện tài trợ tín dụng tổng hợp trên tổng số với các ngân hàng, nhưng với sự thay đổi của các chính sách điều tiết, bây giờ nó phải chuyển sang mô hình tài chính thế chấp dự án. "Vẫn còn khó khăn để chuyển đổi trong một sớm một chiều, và ngân hàng hợp tác xã đã cho Vanke thời gian chuyển đổi là 1 ~ 3 năm. "
Đồng thời, ông đề cập rằng trong quá trình chuyển đổi, các ngân hàng chủ yếu quan tâm đến ba khía cạnh: nguồn vốn đi đâu, tình hình dự án và liệu dòng tiền có đủ hay không. Theo báo cáo thường niên, tính đến cuối năm ngoái, từ góc độ đối tượng tài chính, Vanke Bank đã vay khoảng 197,3 tỷ nhân dân tệ, chiếm 61,7%.
Thách thức thứ ba được Zhu Jiusheng đề cập là tỷ suất lợi nhuận hiện tại của hoạt động kinh doanh rất khó để trang trải lãi suất. Tuy nhiên, ông cho rằng kể từ năm 2023, với việc liên tục đào sâu thí điểm các REIT công, nó sẽ mang lại cơ hội phát triển mới cho Vanke.
Ngoài ra, để giảm bớt áp lực tài chính, Vanke cũng đã cố gắng huy động vốn thông qua nhiều kênh và danh sách trắng các dự án bất động sản là một cửa sổ quan trọng.
Theo ban quản lý của Vanke, tính đến cuối tháng 3 năm nay, Vanke đã báo cáo 42 dự án trong danh sách trắng của cơ chế điều phối tài chính nhà ở và xây dựng tại 22 thành phố, liên quan đến 16,95 tỷ nhân dân tệ tài chính mới và sẽ tổ chức các thành phố khác nhau để tích cực áp dụng theo yêu cầu.
Điều đáng nói là khi nói về vốn bảo hiểm, Zhu Jiusheng thẳng thắn cho rằng Vanke đã hợp tác với nhiều công ty bảo hiểm, và cách thức vốn bảo hiểm hỗ trợ Vanke nhiều hơn để tương ứng với hoạt động kinh doanh với kế hoạch nợ.
"Về mặt thiết lập thời hạn, nó được thực hiện dưới dạng '5 + 1 + 1 + ......', và đối với việc có '+' hay không, sự lựa chọn đôi khi là ở thủ đô bảo hiểm, đôi khi ở chúng tôi và chúng tôi sẽ ngồi xuống và nói chuyện khi nó đến gần. Đồng thời, ông cho rằng sự hỗ trợ bệnh nhân lâu dài của các công ty bảo hiểm lớn đã giúp hoạt động kinh doanh của Vanke bình tĩnh và kiên cường hơn.
Đối với việc hạ cấp, Zhu Jiusheng nói rằng xếp hạng của các công ty xếp hạng lớn cho Vanke thực sự đã bị hạ cấp, nhưng các nguyên tắc cơ bản của công ty về cơ bản không thay đổi. "Việc hạ cấp chắc chắn có tác động, nhưng hiện tại, nó dường như tương đối hạn chế. "
3. Hỗ trợ tài sản nhà nước như thế nào?
Kể từ quý IV năm ngoái, cách các tài sản thuộc sở hữu nhà nước của Thâm Quyến, bao gồm cả cổ đông lớn Đường sắt Thâm Quyến, đã hỗ trợ tài chính cho Vanke cũng đã thu hút sự chú ý lớn từ thị trường.
Tại cuộc họp kết quả, ban lãnh đạo của Vanke cho biết tại cuộc họp giao tiếp với các tổ chức tài chính vào ngày 6/11 năm ngoái, Công ty Tài sản Nhà nước Thâm Quyến đã đưa ra một tuyên bố rất tích cực. "Sau cuộc họp đó, Tài sản thuộc sở hữu nhà nước Thâm Quyến đã thực hiện bốn biện pháp chính để giúp đỡ và hỗ trợ Vanke theo cách định hướng thị trường và hợp pháp hóa. "
Đầu tiên, nó đã giúp Vanke xử lý bất động sản tương đối kém thanh khoản và đầu tư cổ phần dài hạn, thứ hai, nó đã đăng ký cơ sở hạ tầng tiêu dùng có lợi nhuận của Vanke theo cách định hướng thị trường, thứ ba, nó đã thúc đẩy hợp tác trong một số dự án thông qua sức mạnh tổng hợp công nghiệp giữa các doanh nghiệp nhà nước Thâm Quyến và Vanke, và thứ tư, tài sản nhà nước Thâm Quyến cũng đang tích cực điều phối các nguồn tài chính để hỗ trợ Vanke.
Theo Vanke, một số dự án này đã hoàn thành, một số đã trả tiền chân thành và một số đang trong quá trình thực hiện dần dần. "Nếu tất cả các dự án này hoàn thành, dự kiến sẽ giúp Vanke giải phóng thanh khoản hơn 10 tỷ nhân dân tệ. "
4. "Hồi sinh cổ phiếu và thay đổi bất động sản thành bất động sản"
Trong bối cảnh hiện nay, việc thúc đẩy "hồi sinh chứng khoán và chuyển đổi bất động sản thành bất động sản" cũng trở thành ưu tiên hàng đầu của Vanke để giải phóng thanh khoản.
Trong năm 2023, việc thí điểm các REIT đại chúng sẽ tiếp tục đi sâu, mang lại cơ hội phát triển mới cho Vanke, điều này sẽ giải quyết hiệu quả các vấn đề về tài sản kinh doanh hoạt động quá mức và thời gian hoàn vốn dài. Vào năm 2024, Vanke, bao gồm cả công ty con SCPG, đã bổ sung tổng cộng 10,9 tỷ NDT cho các khoản vay bất động sản hoạt động mới, đạt được sự tối ưu hóa liên tục về cơ cấu vốn và nợ.
Như Yu Liang đã nói, tầm quan trọng của REIT đối với hoạt động bất động sản tương tự như các khoản vay thế chấp để phát triển nhà ở, có thể đạt được một vòng khép kín của các mô hình kinh doanh và thúc đẩy sự chuyển đổi của các doanh nghiệp bất động sản từ nhà phát triển sang nhà phát triển bất động sản.
Theo quản lý của Vanke, Vanke dự kiến sẽ trở thành công ty duy nhất trong ngành đạt được bước đột phá trong ba loại REIT hoạt động.
Trước đó, CICC SCPG REIT do Tập đoàn SCPG của Vanke phát hành đã chính thức bước vào giai đoạn điều tra, Wanwei Logistics REIT đã chính thức được phát hành trên sàn giao dịch, và căn hộ cho thuê dài hạn REIT hiện đang được tích cực kê khai.
Điều này được hiểu rằng vào năm 2023, hoạt động kinh doanh thương mại của Vanke sẽ đạt doanh thu 9,11 tỷ nhân dân tệ, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái và tổng cộng 203 dự án thương mại sẽ được mở bán, với diện tích xây dựng là 11,58 triệu mét vuông. Trong số đó, hơn 90% các dự án thương mại do Vanke quản lý và vận hành là ở các thành phố hạng nhất và hạng hai.
Ngoài ra, kể từ khi mở mạng lưới kho bãi quốc gia vào năm 2015, hoạt động kinh doanh hậu cần của Vanke đã duy trì quy mô kho bãi chuỗi cung ứng lạnh lớn nhất cả nước, với doanh thu 4,18 tỷ nhân dân tệ vào năm 2023, tăng 17,2% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó doanh thu chuỗi cung ứng lạnh tăng 33,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dựng phim: Xiao Mo
Đánh giá: Xu Wen