중국펀드뉴스(China Fund News) 펑야오(Feng Yao) 기자
"반케는 오랫동안 '생존'을 제안해 왔지만, 과거의 확고한 기준으로는 회사의 안전을 완전히 보장할 수 없을 수도 있습니다. 이날 오전 열린 2023년 실적 발표회에서 반커 이사회 의장 유량(Yu Liang)은 지난해 4분기 이후 실적을 돌아보며 솔직하게 말했다.
3월 28일, '소용돌이'에 빠진 반케는 2023년 재무보고서를 발표했는데, 많은 관심을 끌고 있는 영업실적 외에도 반케는 처음으로 레버리지 감축 목표인 향후 2년간 이자지급부채를 1000억 위안 이상 줄이겠다는 목표를 제시했다.
결과 회의에서 Vanke의 경영진은 회사의 현재 부채 상황 및 자금 조달 문제와 같은 많은 뜨거운 문제에 대해서도 공개적으로 응답했습니다.
동시에 반커의 발언에 따르면 선전의 모든 국유자산 지원이 시행되면 반커에 100억 위안의 자본 유동성을 제공할 수 있다.
1. 시장이 무너져 "레버리지를 단호하게 줄였다"
"생존"을 외친 최초의 부동산 회사인 Vanke는 작년 4분기부터 엄청난 시장 압력에 직면했습니다. 연례 보고서에 따르면 반커의 2023년 매출은 전년 대비 7.6% 감소한 4657억4000만 위안, 모회사 귀속 순이익은 121억6000만 위안으로 2022년 226억9000만 위안에서 105억3000만 위안 감소할 것으로 예상된다.
이날 성과회의에서 유량은 지난해 4분기 이후 처음으로 경험을 되짚어봤다. Yu Liang은 Vanke가 매우 일찍 "생존"을 제안했지만 충분히 포괄적이지 않았다고 솔직히 말했습니다. "시장의 변화에 따라 과거의 탄탄한 기준으로는 기업의 안전을 완전히 보장할 수 없기 때문에 수익성 사고를 강화하고 더 나은 대비가 필요합니다. "
그는 "생존"하기 위해서는 좋은 비즈니스 능력이 한 가지 측면일 뿐이며 회사는 극한의 조건에서 스트레스 테스트를 잘 수행해야 한다고 언급했습니다. Yu Liang에 따르면 Vanke는 올해와 내년에 단호하게 레버리지를 줄일 것입니다.
Yu Liang은 "Vanke의 경영진은 단호하게 주저앉지 않을 것이며 반드시 이 단계의 문턱을 넘을 것입니다"라고 직설적으로 말했습니다. 그는 반커가 주식 활성화와 부동산 변화 노력을 강화하고 향후 2년 동안 이자 지급 부채를 1000억 위안 이상 줄여 회사의 안전을 보장할 것이라고 말했다.
반커는 어제 발표한 연례 보고서에서 처음으로 거래 회수 및 레버리지 감축이라는 드문 목표를 제시했는데, 한편으로는 대량 자산 및 지분 거래를 통해 '저수지'를 현금화하고 2024년에 300억 위안 이상의 거래 회수를 달성하고, 다른 한편으로는 향후 2년 동안 이자 지급 부채를 1,000억 위안 이상 줄여 현재 이자 부담 부채의 3분의 1을 차지할 것입니다.
연차보고서에 따르면 반커의 이자부담부채는 지난해 말 기준 약 3200억5000만 위안으로 전체 자산의 21.3%를 차지했다. 1년 이내 이자부담부채는 약 624억2000만 위안으로 2022년 동기 대비 19.5% 감소했고, 1년 이상 이자부담부채는 약 2576억3000만 위안으로 80.5%를 차지했다.
부동산 시장의 미래 추세에 대해 Yu Liang은 여전히 과거 견해를 유지하고 있습니다. 그의 견해에 따르면 부동산 시장은 단기적으로 분명히 과잉 하락 상태에 있습니다.
그는 2023년에 신규 주택 건설 면적이 2019년 최고치보다 59% 감소한 7억 제곱미터 미만이 될 것이라고 말했다. "미래 주거용 건설의 핵심 가치는 10억 제곱미터이며, 현재 지원 정책은 과거보다 더 많고 강력하게 도입되었습니다. 정책의 효과로 시장은 점차 회복될 것으로 믿어집니다. "
2. 자금 조달, 보험 자본 및 등급에 대해 이야기하십시오.
올해 초부터 시장에서 Vanke의 자금 조달에 대한 "작은 에세이"가 있었습니다. 결과 회의에서 Vanke의 경영진은 처음으로 자금 조달 측면이 직면한 도전에 대해 공개적으로 응답했습니다.
반커의 사장 주지우셩(Zhu Jiusheng)은 반케가 현재 자금 조달 측면에서 세 가지 도전에 직면해 있는데, 첫 번째는 개발 사업의 수입과 지출 사이의 불균형에 대한 도전"이라며 "개발 수익은 감소했지만 프로젝트 지출은 여전히 높았으며, 주로 2023년 프로젝트 납품이 정점에 달했기 때문"이라고 직설적으로 말했다. "
두 번째 과제는 자금 조달 모델의 변화입니다. Zhu Jiusheng은 과거에는 Vanke가 주로 은행과 함께 총 신용 파이낸싱을 수행했지만 규제 정책이 변경됨에 따라 이제는 프로젝트 모기지의 자금 조달 모델로 전환해야 한다고 말했습니다. "하룻밤 사이에 전환하기는 여전히 어려운데, 협동조합 은행은 반케에게 1~3년의 전환 기간을 줬습니다. "
동시에 그는 전환 과정에서 은행이 주로 자금이 어디로 가는지, 프로젝트 상황 및 현금 흐름이 충분한지 여부의 세 가지 측면에 관심을 갖는다고 언급했습니다. 연차보고서에 따르면 지난해 말 기준 자금조달 대상에서 반커은행은 약 1973억 위안을 차입해 61.7%를 차지했다.
Zhu Jiusheng이 언급한 세 번째 문제는 현재 사업 운영 수익률이 이자율을 충당하기 어렵다는 것입니다. 다만 2023년부터 상장 리츠 시범 운영이 지속적으로 심화됨에 따라 반케에 새로운 발전 기회가 찾아올 것이라고 말했다.
또한 재정적 압박을 완화하기 위해 Vanke는 여러 채널을 통해 자금 조달을 시도했으며 부동산 프로젝트의 화이트리스트는 중요한 창구입니다.
반케 경영진에 따르면 올해 3월 말 현재 반케는 22개 도시에서 169억5000만 위안의 신규 자금 조달을 포함한 주택 및 건설 자금 조정 메커니즘의 42개 화이트리스트 프로젝트를 보고했으며 요구 사항에 따라 다양한 도시를 조직하여 적극적으로 신청할 예정이다.
보험 자본에 대해 이야기 할 때 Zhu Jiusheng은 Vanke가 많은 보험 회사와 협력했으며 보험 자본이 Vanke를 지원하는 방식은 부채 계획으로 사업을 운영하는 것에 더 가깝다고 직설적으로 말했습니다.
"용어 설정은 '5+1+1+......'의 형태로 진행되며, '+'를 할 것인지에 대한 선택은 때로는 보험 자본에서, 때로는 우리에게, 그리고 그것이 다가오면 앉아서 이야기할 것입니다. 동시에 그는 주요 보험 회사의 장기적인 환자 지원 덕분에 Vanke의 운영 비즈니스가 보다 차분하고 탄력적으로 변했다고 말했습니다.
등급 하향과 관련해 주지우셩은 반커에 대한 주요 신용평가사들의 신용등급이 하향 조정된 것은 사실이지만, 회사의 펀더멘털은 근본적으로 변하지 않았다고 말했다. "등급 하향은 분명 영향을 미치지만, 현재로서는 상대적으로 제한적일 것으로 보인다. "
3. 국유 자산을 지원하는 방법은 무엇입니까?
지난해 4분기부터 대주주인 선전철도(深圳道通) 등 선전시 국유자산이 반커에 대한 재정적 지원을 어떻게 제공했는지도 시장의 큰 관심을 끌고 있다.
실적 발표회에서 반커 경영진은 지난해 11월 6일 금융기관과의 소통 회의에서 선전 국유자산이 매우 긍정적인 발언을 했다고 밝혔다. "그 회의 이후, 선전 국유자산은 시장 지향적이고 합법화된 방식으로 반커를 돕고 지원하기 위해 4가지 주요 조치를 취했다. "
첫째, Vanke가 상대적으로 유동성이 낮은 부동산과 장기 지분 투자를 처분하는 데 도움을 주었고, 둘째, Vanke의 수익성 있는 소비자 인프라를 시장 지향적인 방식으로 구독했으며, 셋째, 선전 국영 기업과 Vanke 간의 산업 시너지를 통해 여러 프로젝트에서 협력을 촉진했으며, 넷째, 선전 국유 자산도 Vanke를 지원하기 위해 재정 자원을 적극적으로 조정하고 있습니다.
Vanke에 따르면 이러한 프로젝트 중 일부는 완료되었고, 일부는 성실한 돈을 지불했으며, 일부는 점진적으로 구현되는 과정에 있습니다. "이 모든 프로젝트가 완료되면 Vanke는 100억 위안 이상의 유동성을 방출하는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다. "
4. "주식을 활성화하고 부동산을 부동산으로 바꾸다"
현 상황에서 '재고 활성화와 부동산으로의 전환'을 추진하는 것도 반케의 최우선 과제로 유동성 확보가 됐다.
2023년에도 상장 리츠의 시범 운영은 계속 심화될 것이며, 이는 Vanke에 새로운 개발 기회를 제공할 것이며, 이는 과도한 운영 자산 및 긴 투자 회수 기간 문제를 효과적으로 해결할 것입니다. 2024년, Vanke는 자회사인 SCPG를 포함하여 총 109억 위안의 신규 운영 부동산 대출을 추가하여 자본 및 부채 구조의 지속적인 최적화를 달성했습니다.
Yu Liang이 말했듯이 부동산 운영을 위한 REITs의 중요성은 주거 개발을 위한 모기지 대출과 유사하며, 이는 비즈니스 모델의 폐쇄 루프를 달성하고 부동산 기업이 개발업자에서 부동산 개발업자로의 전환을 촉진할 수 있습니다.
Vanke의 경영진에 따르면 Vanke는 업계에서 세 가지 유형의 운영 REITs에서 돌파구를 마련한 유일한 회사가 될 것으로 예상됩니다.
앞서 반케의 SCPG 그룹이 발표한 CICC SCPG REIT는 공식적으로 조사 단계에 들어섰고, Wanwei Logistics REIT는 거래소에 공식 상장되었으며, 장기 임대 아파트 REIT는 현재 활발하게 선언되었습니다.
2023년 반케의 상업 사업은 전년 대비 4.6% 증가한 91억 1천만 위안의 매출을 달성하고 총 203개의 상업 프로젝트가 개통될 예정이며 건축 면적은 1,158만 제곱미터입니다. 그 중 Vanke가 관리하고 운영하는 상업 프로젝트의 90% 이상이 1선 및 2선 도시에 있습니다.
또한 2015년 전국 창고 네트워크 개설 이후 Vanke의 물류 사업은 2023년 매출이 전년 대비 17.2% 증가한 41억 8천만 위안으로 전국 최대 규모의 콜드체인 창고 규모를 유지하고 있으며, 그 중 콜드체인 매출은 전년 대비 33.9% 증가했다.
편집자 : Xiao Mo
검토: 쑤 웬