China Fund News reporter Feng Yao
"Vanke telah lama mengusulkan untuk 'bertahan', tetapi standar yang solid di masa lalu mungkin tidak dapat sepenuhnya menjamin keselamatan perusahaan. Pada pertemuan hasil tahunan 2023 yang diadakan pagi ini, Yu Liang, ketua dewan direksi Vanke, mengatakan terus terang ketika meninjau pengalaman sejak kuartal keempat tahun lalu.
Pada 28 Maret, Vanke, yang berada di "pusaran air", mengumumkan laporan keuangan 2023, selain data operasi yang menarik banyak perhatian, Vanke untuk pertama kalinya jarang mengajukan target pengurangan leverage: untuk mengurangi utang berbunga lebih dari 100 miliar yuan dalam dua tahun ke depan.
Pada pertemuan hasil, manajemen Vanke juga secara terbuka menanggapi banyak isu hangat seperti situasi utang perusahaan saat ini dan tantangan pembiayaan.
Pada saat yang sama, menurut pernyataan Vanke, jika semua dukungan aset milik negara di Shenzhen diterapkan, itu dapat melepaskan 10 miliar yuan likuiditas modal untuk Vanke.
1. Pasar telah jatuh dan "dengan tegas mengurangi leverage"
Sebagai perusahaan real estat pertama yang berteriak "bertahan", Vanke telah menghadapi tekanan pasar yang besar sejak kuartal keempat tahun lalu. Menurut laporan tahunan, pendapatan Vanke pada tahun 2023 akan menjadi 465,74 miliar yuan, turun 7,6% tahun-ke-tahun, dan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk akan menjadi 12,16 miliar yuan, turun 10,53 miliar yuan dari 22,69 miliar yuan pada tahun 2022.
Pada pertemuan pertunjukan, Yu Liang meninjau pengalaman sejak kuartal keempat tahun lalu untuk pertama kalinya. Yu Liang berkata terus terang bahwa meskipun Vanke mengusulkan untuk "bertahan" sangat awal, itu tidak cukup komprehensif. "Di bawah perubahan pasar, standar yang kuat di masa lalu mungkin tidak dapat sepenuhnya menjamin keselamatan perusahaan, sehingga perlu untuk memperkuat pemikiran bottom-line dan membuat persiapan yang lebih baik. "
Dia menyebutkan bahwa untuk "bertahan", kemampuan bisnis yang baik hanyalah satu aspek, dan perusahaan juga perlu melakukan pengujian stres dengan baik dalam kondisi ekstrem. Menurut Yu Liang, Vanke akan dengan tegas mengurangi leverage tahun ini dan tahun depan.
Yu Liang berkata terus terang, "Tim manajemen Vanke dengan tegas tidak akan berbaring dan pasti akan melewati ambang tahap ini." Dia mengatakan bahwa Vanke akan mengintensifkan upaya untuk merevitalisasi saham dan mengubah real estat, dan mengurangi hutang pembayaran bunga lebih dari 100 miliar yuan dalam dua tahun ke depan untuk memastikan keamanan perusahaan.
Dalam laporan tahunannya yang dirilis kemarin, Vanke untuk pertama kalinya mengajukan target langka pengumpulan transaksi dan pengurangan leverage: di satu sisi, ia akan menguangkan "reservoir" melalui aset massal dan transaksi ekuitas, dan mencapai pengumpulan transaksi tidak kurang dari 30 miliar yuan pada tahun 2024, dan di sisi lain, itu akan mengurangi utang pembayaran bunga lebih dari 100 miliar yuan dalam dua tahun ke depan, terhitung sepertiga dari utang berbunga saat ini.
Menurut laporan tahunan, kewajiban berbunga Vanke mencapai sekitar 320,05 miliar yuan pada akhir tahun lalu, terhitung 21,3% dari total aset. Liabilitas berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun adalah sekitar RMB62,42 miliar, turun dari periode yang sama tahun 2022, terhitung 19,5%, dan liabilitas berbunga lebih dari satu tahun sekitar RMB257,63 miliar, terhitung 80,5%.
Mengenai tren pasar real estat di masa depan, Yu Liang masih mempertahankan pandangan masa lalunya. Dalam pandangannya, pasar real estat jelas dalam keadaan over-falling dalam jangka pendek.
Dia mengatakan bahwa pada tahun 2023, area konstruksi perumahan baru akan kurang dari 700 juta meter persegi, turun 59% dari titik tertinggi pada tahun 2019. "Nilai penting dari pembangunan perumahan di masa depan adalah 1 miliar meter persegi, dan kebijakan dukungan saat ini telah diperkenalkan dalam jumlah besar dan lebih kuat daripada di masa lalu. Dengan efek kebijakan tersebut, diyakini bahwa pasar akan pulih secara bertahap. "
2. Bicara tentang pembiayaan, modal asuransi, dan peringkat
Sejak awal tahun ini, ada "esai kecil" tentang pembiayaan Vanke di pasar. Pada pertemuan hasil, manajemen Vanke juga secara terbuka menanggapi tantangan yang dihadapi oleh pihak pembiayaan untuk pertama kalinya.
Zhu Jiusheng, Presiden Vanke, mengatakan terus terang bahwa Vanke saat ini menghadapi tiga tantangan di sisi pembiayaan, yang pertama adalah tantangan ketidakseimbangan antara pendapatan dan pengeluaran bisnis pengembangan, "Pendapatan pengembangan telah menurun, tetapi pengeluaran proyek tetap tinggi, terutama karena puncak pengiriman proyek pada tahun 2023." "
Tantangan kedua adalah perubahan model pembiayaan. Zhu Jiusheng mengatakan bahwa di masa lalu, Vanke terutama melakukan pembiayaan kredit agregat-ke-total dengan bank, tetapi dengan perubahan kebijakan peraturan, sekarang harus beralih ke model pembiayaan hipotek proyek. "Masih sulit untuk mengkonversi dalam semalam, dan bank koperasi memberi Vanke periode konversi 1 ~ 3 tahun. "
Pada saat yang sama, ia menyebutkan bahwa dalam proses konversi, bank terutama memperhatikan tiga aspek: ke mana dana pergi, situasi proyek dan apakah arus kas cukup. Menurut laporan tahunan, pada akhir tahun lalu, dari perspektif objek pembiayaan, Vanke Bank meminjam sekitar 197,3 miliar yuan, terhitung 61,7%.
Tantangan ketiga yang disebutkan oleh Zhu Jiusheng adalah bahwa tingkat pengembalian bisnis operasi saat ini sulit untuk menutupi tingkat bunga. Namun, dia mengatakan bahwa sejak 2023, dengan pendalaman berkelanjutan dari percontohan REIT publik, itu akan membawa peluang pengembangan baru ke Vanke.
Selain itu, untuk mengurangi tekanan keuangan, Vanke juga telah mencoba mengumpulkan dana melalui berbagai saluran, dan daftar putih proyek real estat adalah jendela penting.
Menurut manajemen Vanke, hingga akhir Maret tahun ini, Vanke telah melaporkan 42 proyek whitelist mekanisme koordinasi pembiayaan perumahan dan konstruksi di 22 kota, yang melibatkan 16,95 miliar yuan pembiayaan baru, dan akan mengatur berbagai kota untuk secara aktif menerapkan sesuai dengan persyaratan.
Perlu disebutkan bahwa ketika berbicara tentang modal asuransi, Zhu Jiusheng dengan blak-blakan mengatakan bahwa Vanke telah bekerja sama dengan banyak perusahaan asuransi, dan cara modal asuransi mendukung Vanke lebih sesuai dengan bisnis operasi dengan rencana utang.
"Dalam hal penetapan jangka waktu, itu dilakukan dalam bentuk '5 + 1 + 1 + ......', dan untuk apakah akan '+' atau tidak, pilihannya kadang-kadang di ibukota asuransi, kadang-kadang di kita, dan kita akan duduk dan berbicara ketika mendekat. Pada saat yang sama, dia mengatakan bahwa dukungan pasien jangka panjang dari perusahaan asuransi besar telah membuat bisnis operasi Vanke lebih tenang dan tangguh.
Adapun penurunan peringkat, Zhu Jiusheng mengatakan bahwa peringkat perusahaan pemeringkat besar untuk Vanke memang telah diturunkan, tetapi fundamental perusahaan tidak berubah secara mendasar. "Penurunan peringkat tentu berdampak, tetapi saat ini, tampaknya relatif terbatas. "
3. Bagaimana cara mendukung aset milik negara?
Sejak kuartal keempat tahun lalu, bagaimana aset milik negara Shenzhen, termasuk pemegang saham utama Shenzhen Railway, telah memberikan dukungan keuangan kepada Vanke juga telah menarik perhatian besar dari pasar.
Pada pertemuan hasil, manajemen Vanke mengatakan bahwa pada pertemuan komunikasi dengan lembaga keuangan pada 6 November tahun lalu, Aset Milik Negara Shenzhen membuat pernyataan yang sangat positif. "Setelah pertemuan itu, Aset Milik Negara Shenzhen mengambil empat langkah utama untuk membantu dan mendukung Vanke dengan cara yang berorientasi pasar dan dilegalkan. "
Pertama, telah membantu Vanke membuang real estat yang relatif tidak likuid dan investasi ekuitas jangka panjang, kedua, telah berlangganan infrastruktur konsumen Vanke yang menguntungkan dengan cara yang berorientasi pasar, ketiga, telah mempromosikan kerja sama dalam sejumlah proyek melalui sinergi industri antara perusahaan milik negara Shenzhen dan Vanke, dan keempat, aset milik negara Shenzhen juga secara aktif mengoordinasikan sumber daya keuangan untuk mendukung Vanke.
Menurut Vanke, beberapa proyek ini telah selesai, beberapa telah membayar uang ketulusan, dan beberapa sedang dalam proses implementasi bertahap. "Jika semua proyek ini selesai, diharapkan dapat membantu Vanke melepaskan likuiditas lebih dari 10 miliar yuan. "
4. "Revitalisasi saham dan mengubah real estat menjadi properti"
Dalam keadaan saat ini, mempromosikan "merevitalisasi saham dan mengubah real estat menjadi real estat" juga menjadi prioritas utama Vanke untuk melepaskan likuiditas.
Pada tahun 2023, uji coba REIT publik akan terus diperdalam, membawa peluang pengembangan baru ke Vanke, yang secara efektif akan memecahkan masalah aset bisnis operasi yang berlebihan dan periode pengembalian yang panjang. Pada tahun 2024, Vanke, termasuk anak perusahaannya, SCPG, telah menambahkan total RMB10,9 miliar dalam pinjaman properti operasi baru, mencapai optimalisasi berkelanjutan dari struktur modal dan utangnya.
Seperti yang dikatakan Yu Liang, pentingnya REIT untuk mengoperasikan real estat mirip dengan pinjaman hipotek untuk pengembangan perumahan, yang dapat mencapai loop tertutup model bisnis dan mempromosikan transformasi perusahaan real estat dari pengembang menjadi pengembang real estat.
Menurut manajemen Vanke, Vanke diharapkan menjadi satu-satunya perusahaan di industri yang mencapai terobosan dalam tiga jenis REIT operasi.
Sebelumnya, CICC SCPG REIT yang dirilis oleh Grup SCPG Vanke telah resmi memasuki tahap penyelidikan, Wanwei Logistics REIT telah resmi dirilis di bursa, dan REIT apartemen sewa jangka panjang saat ini secara aktif diumumkan.
Dapat dipahami bahwa pada tahun 2023, bisnis komersial Vanke akan mencapai pendapatan 9,11 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 4,6%, dan total 203 proyek komersial akan dibuka, dengan luas konstruksi 11,58 juta meter persegi. Di antara mereka, lebih dari 90% proyek komersial yang dikelola dan dioperasikan oleh Vanke berada di kota lapis pertama dan kedua.
Selain itu, sejak pembukaan jaringan pergudangan nasional pada tahun 2015, bisnis logistik Vanke telah mempertahankan skala pergudangan rantai dingin terbesar di negara ini, dengan pendapatan 4,18 miliar yuan pada tahun 2023, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 17,2%, di mana pendapatan rantai dingin meningkat sebesar 33,9% tahun-ke-tahun.
Editor: Xiao Mo
Ulasan: Xu Wen