融創2023年财報出爐：虧損有所收窄，文旅業務利潤提升顯著
圖檔來源@融創中國官網
3月28日，融創中國披露了2023年财報。在化債取得重大進展後，融創中國的經營名額迎來改善。據财報顯示，2023年融創中國實作營業收入1542.3億元，同比增長59.4%；淨利潤為-104.1億元，同比大幅減虧約65.2%；歸母淨利潤為-79.7億元，同比減虧71.2%；有息負債2778.3億元，比2022年減少205.9億元；現金餘額約為246.2億元。
資料來源：融創年報，钛媒體APP制圖
近一段時間内已經有許多國央企或者有國資背景的房企披露2023年度業績，在樓市低位運作的大背景下，大部分國央企表現相對維穩，安全性也較高。而作為曾經民營房企的“一哥”，融創中國2023年的業績表現或許更具備一衆民營房企的代表性。
全年業績同比腰斬，文旅業務業績增長顯著
2023年，融創中國累計實作合同銷售金額847.7億元，同比減少49.9%，降幅高于行業百強水準；合同銷售面積607.6萬平方米，同比減少52.7%。
資料來源：融創年報，钛媒體APP制圖
雖然融創合同銷售額下滑，但營收卻有所增長。期内營收總額為1542億元，同比增速59.4%。集團連同其合營公司及聯營公司的收入合計約為人民币3293.8億元，較2022年增加約人民币638.4億元，增速約24.0%。
從具體業務條線來看，物業銷售收入約為1404.7億元，同比增長68.5%，帶動了公司整體收入的顯著增長。此外文旅城建設及營運收入為59.1億元、物業管理業務收入66億元，多個業務的收入均出現顯著增長。
而在融創的年報中，文旅業績出現顯著增長備受矚目。據報告顯示，融創文旅業務2023年全年收入59.1億元，同比增長29.9%，管理利潤扭虧為盈、同比增加15.7億元，旗下主題娛樂、冰雪、商業三業态全年客流總量破1.5億人次，同比增長34%，酒店業态入住率也有快速增長。
文旅成績的增長，一方面得益于疫情放開後旅遊業的快速恢複，融創搶先抓住了發展機遇。從布局上看，融創前瞻性在廣州、成都、昆明等多個一二線城市及核心旅遊目的地布局文旅項目，是以在2023年的文旅複蘇潮中占據先機。在産品和服務上，采用多業态“組合拳”，形成一站式綜合旅遊服務目的地，通過持續深耕營運，提升其盈利水準和經營業績。
另一方面，2023年融創從輕資産方面開始發力。在物業服務、冰雪營運、酒店管理等端口積極拓展第三方管理業務，收入、利潤加快增長，并帶來了長期的輕資産價值。
淨利潤減虧但毛利潤持續下探
據了解，融創在2021年、2022年财報兩次計提減值後， 2023年财報依然繼續計提減值，三年累計計提減值總額超850億元。由于部分資産繼續計提減值，公司利潤端依然承壓，但相比此前兩年大幅計提下的虧損額，2023年虧損額已大幅減少。
2023年融創淨利潤及歸母淨利潤顯著減虧。2023年融創淨虧損為104.1億元，同比大幅減虧約65.2%，歸母淨利潤比2022年的276.7億元減虧接近200億元。虧損縮窄，很大程度上歸因于境外債務重組。期内融創的其他收入及收益從2022年的18.86億元增加到385.3億元，其中有315億多元來自境外債務重組收益，另外還有小部分出售附屬公司的收益。
但毛利潤還在繼續下探中，期内其毛利潤為-25.03億元，比2022年的-8.19億元虧損增長了，同比下滑205.5%。毛利潤持續下探，銷售成本居高不下是主要原因，2023年融創中國銷售成本約為1567.3億元，高于當期營收。對此，融創中國解釋道，2023年毛虧增加主要是計提的物業減值撥備有所上升所緻。
資産儲備紮實，債務風險暫時得到化解
而相比營收和淨利潤，融創的債務和資産更備受關注。報告顯示，連續三年計提資産減值後，融創歸母淨資産仍有624.3億元，比2022年同期增長39.6億元；有息負債則為2778.3億元，比2022年同期下降205.9億元。
紮實的資産儲備也給融創度過難關提供充足的“底氣”。公開資料顯示，融創的資産家底主要是由地産開發資産、文旅持有資産和輕資産營運三部分組成。截至2023年底，融創擁有總土地儲備約1.54億平方米，土地儲備總貨值預計約1.7萬億元，其中未售土地儲備約1.1億平方米，未售土地儲備貨值約1.23萬億元，其中權益未售貨值0.81萬億元，且大量布局在核心一、二線城市，土儲充沛。2024年，公司将新增近千億元貨值，超85%分布在一二線核心城市，包括上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目，以及北京融創壹号院、上海未來金融城等項目的加推。
曾被視為重資産包袱的文旅資産，經過7年營運後也開始有了資金回流。同時融創仍在加速出售資産以回籠資金。3月18日，融創宣布出售石家莊中央商務區項目80%股權予合作方。完成出售之後，将由石家莊國資委100%控股，同時融創回收資金8.14億元。
報告期内，融創中國在化債方面也取得了重大進展，債務風險暫時得到化解。2023年11月，融創正式宣布債務重組成功，成為全行業第一家完成境内外債務重組的大型房企，為自己赢得喘息機會的同時，也為2023年公司财報表現打下重要基礎。具體來看，融創約百億規模的美元債，通過創新的重組方案，提供了2年-3年前期償債緩沖期，還将超45億美元債務轉股，顯著減輕了債務壓力、增加公司安全性。
截至2023年末，持有現金餘額約246.2億元，較2022年末較少34.4%，資金主要來源于預售及出售物業所得款項，其次來源于股東注資、股份發行及貸款。
融創借貸總額約2778.3億元，較2022年底減少205.9億元，其中，一年内到期的債務有1812億元，占比65%。此外，“三道紅線”壓頂，現金短債比為0.14、淨負債率為302.2%、扣除預收賬款的資産負債率89.3%，依舊存在較大債務壓力。
資料來源：融創年報，钛媒體APP制圖
短期來看，融創的債務風險暫時得到化解。但中長期來看，融資仍舊存在較大的債務壓力和挑戰。一方面，目前市場尚未回暖，銷售去化預期并不樂觀；另一方面，債務重組成功僅僅為融創赢得了短期的喘息時間，如若期限内未能如期恢複流動性，仍會面臨新一輪的債務危機。
融創中國董事長孫宏斌在财報中稱，“目前集團大部分項目層面貸款保持正常存續，對于部分由于市場下滑造成需要展期的融資，集團持續與金融機構積極溝通推動化解方案。”孫宏斌表示，由于房地産市場持續下行，調整深度和時間都超出預期，2024年公司将繼續就目前存在的債務問題和潛在債務壓力積極和債權人溝通，尋求展期和整體化解方案，努力保持債務基本界面的穩定；同時，也将推動存量融資成本下降作為重點工作。融創将持續深化與核心金融機構的總對總溝通合作，尋求靈活多樣的解決方案進行債務風險化解及資産盤活；同時，将密切跟進行業新的融資支援政策，積極推進承接新政策支援債務風險化解、保交樓和資産盤活。
在政策的支援和融創自身的努力下，2023年物業傳遞總面積為468.4萬平方米，同比增長57.9%，與其物業銷售收入的增長趨勢保持一緻。資料顯示，截至2023年底，融創共獲纾困基金和配套融資批複資金超260億元，目前進入融資協調機制“白名單”的項目約120餘個，這為保傳遞提供了重要資金支援。截至3月25日，融創全國項目複工批次達到349個，累計到崗生産人員約39000人，整體複工率近80%。包括北京、上海、廣州、成都、重慶、天津、西安、昆明、鄭州、太原、南甯等超過80個城市的衆多項目均在有序開工建設中。融創中國表示，在今年，融創将繼續積極承接保交樓支援政策，多措并舉，全力以赴，争取完成超過20萬戶傳遞目标。
在地産持續低位運作期間，無論是保交樓還是化債，融創從未“躺平”，最終換來了一份對于自身而言表現不錯的成績單。“上岸”第一年，這份成績單不僅是對投資者信心的提振，也給了民營房企信心。不過融創要注意的是，債務的重組并不代表債務的消失，行業的“冰山”仍未完全消融，現房庫存在持續加大，後續需要融創積極推進去化，釋放流動性以保障資金穩定。對于融創未來的發展，盤活資産、保交樓、化債三大任務依舊任重道遠。（本文首發于钛媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
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