Konferensi kinerja source@Vanke gambar
Pada malam hari tanggal 28 Maret, Vanke A mengumumkan laporan kinerja tahunan 2023, dengan pendapatan dan laba menurun, yang tercermin di pasar: pada tanggal 29 Maret, sebagian besar obligasi domestik Vanke jatuh pada awal perdagangan, dengan "200000000000000000" dan "21Vanke02" keduanya turun lebih dari 4%, "20000000000" dan "21Vanke04" turun lebih dari 3%;
Pada pagi hari tanggal 29 Maret, Vanke mengadakan briefing kinerja untuk menanggapi topik hangat yang menjadi perhatian pasar baru-baru ini.
Laporan keuangan menunjukkan bahwa penyesuaian industri yang mendalam telah membawa tekanan besar pada operasi perusahaan. Pada tahun 2023, pendapatan operasional Vanke akan menjadi 465,74 miliar yuan, turun 7,6% tahun-ke-tahun, dan laba bersih yang diatribusikan kepada perusahaan induk akan menjadi 12,16 miliar yuan, turun 46,4% tahun-ke-tahun, dan tingkat pertumbuhan akan berubah dari naik menjadi menurun dibandingkan dengan 0,42% pada tahun 2022, dan sudah sangat dekat dengan ambang pengumuman peringatan laba -50%. Perlu dicatat bahwa laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk pada kuartal keempat tahun 2023 adalah -1,459 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 126,2% dalam satu kuartal, dan kerugian laba bersih kuartalan muncul untuk pertama kalinya.
Sumber data: laporan keuangan perusahaan, dipetakan oleh Titanium Media APP
Vanke menunjukkan bahwa alasan utama penurunan laba bersih adalah penurunan skala penyelesaian dan margin laba kotor dari bisnis pengembangan, dan penurunan nilai beberapa proyek pengembangan. Selama periode pelaporan, perusahaan menambahkan sekitar 3,49 miliar yuan ketentuan penurunan harga persediaan, peningkatan signifikan sebesar 3 miliar yuan dibandingkan tahun sebelumnya, mempengaruhi laba bersih yang dapat diatribusikan kepada pemegang saham perusahaan induk sekitar 2,95 miliar yuan.
1. Dipengaruhi oleh bisnis pengembangan, pendapatan bisnis utama turun 7,47%
Dari perspektif jenis bisnis, pendapatan operasional dari pengembangan real estat dan bisnis manajemen aset terkait adalah 429,75 miliar yuan, terhitung 92,3%, margin laba kotor 15,41%, turun 4,4% dari 2022, pendapatan operasional dari layanan properti adalah 29,43 miliar yuan, terhitung 6,3%, dan margin laba kotor adalah 14,96%, meningkat 0,54% dari 2022.
Sumber gambar @ laporan keuangan perusahaan
(1) Bisnis pengembangan: penjualan lamban, dan investasi berfokus pada bidang tanah berkualitas tinggi tingkat pertama dan kedua
Menurut laporan keuangan, pendapatan bisnis pengembangan Vanke pada tahun 2023 akan menjadi 401,6 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 9,6%, dan laba kotor penyelesaian akan menjadi 15,7%, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 4,7 poin persentase. Pada tahun 2023, area penjualan akan menjadi 24,66 juta meter persegi, dan jumlah penjualan akan menjadi 376,12 miliar yuan, masing-masing turun 6,2% dan 9,8% tahun-ke-tahun, dan penjualan real estat dari Januari hingga Februari 2024 akan turun 43,03% tahun-ke-tahun, dan penjualan keseluruhan masih akan lamban, tetapi masih menempati peringkat kedua di industri.
Sumber data: laporan keuangan perusahaan, dipetakan oleh Titanium Media APP
Pada konferensi hasil, Yu Liang, ketua dewan direksi Vanke Group, mengatakan bahwa penilaian tentang penyesuaian pasar yang berkelanjutan tidak berubah, dan masih ada overshoot dalam jangka pendek. Meskipun tidak mungkin bagi industri untuk kembali ke titik tertinggi di masa lalu, prospek industri masih luas, dan nilai sentral pembangunan perumahan di masa depan adalah 1 miliar meter persegi. Dia lebih lanjut menunjukkan bahwa sejumlah besar kebijakan saat ini untuk mendukung pasar real estat telah diperkenalkan, termasuk penyesuaian kebijakan baru-baru ini di kota-kota seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou dan Shenzhen, yang merupakan yang terbesar sejak 2011. Dengan pemotongan LPR dan suku bunga hipotek jatuh ke level terendah dalam hampir 10 tahun, diharapkan efek kebijakan perlahan-lahan akan muncul dan pasar akan pulih secara bertahap.
Pada tahun 2023, Vanke akan terus mempertahankan tingkat pembebasan tanah tertentu secara keseluruhan, mengakuisisi total 43 proyek baru sepanjang tahun, dengan total harga tanah ekuitas 46,32 miliar yuan, dan harga tanah rata-rata 13.899 yuan / ㎡ untuk proyek baru, terutama tanah perumahan, didistribusikan di Beijing, Shanghai, Hangzhou, Chengdu, dan kota-kota berenergi tinggi lainnya.
Orang dalam industri menunjukkan bahwa berfokus pada investasi di bidang tanah berkualitas tinggi tingkat pertama dan kedua secara teoritis dapat meningkatkan margin laba kotor, tetapi premisnya adalah bahwa harga rumah setidaknya dapat mempertahankan status quo. Sambil berteriak "bertahan" pada 2018, Vanke tidak secara signifikan mengurangi skala investasi. Menurut statistik, dari 2018 hingga 2023, jumlah akuisisi tanah ekuitas kumulatif Vanke mencapai 664,36 miliar yuan, dan dari 2018 hingga 2021, rata-rata investasi akuisisi tanah tahunan adalah 142,1 miliar yuan, dan data ini akan turun menjadi 48 miliar yuan pada 2022-2023.
Sumber data: laporan keuangan perusahaan, dipetakan oleh Titanium Media APP
(2) Bisnis jasa operasi: Pendapatan semua segmen bisnis meningkat
Menurut laporan keuangan, pada tahun 2023, pendapatan kaliber penuh dari bisnis layanan bisnis Vanke akan menjadi 55,81 miliar yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 8,9%. Di antara mereka, pertumbuhan laba bersih layanan properti lebih tinggi daripada pertumbuhan pendapatan, dan bisnis apartemen sewa jangka panjang mencapai laba yang dilaporkan dengan metode biaya untuk pertama kalinya.
Dalam hal layanan properti, pendapatan dan laba kotor keduanya meningkat: pada tahun 2023, Wanwuyun mencapai pendapatan operasional sebesar RMB33,42 miliar (termasuk pendapatan dari layanan yang diberikan kepada Vanke Group), peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 10,2%, di mana pendapatan dari layanan konsumsi perumahan di ruang komunitas adalah RMB18,93 miliar, terhitung 56,6%, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 13,0%, dan pendapatan dari layanan komprehensif untuk perusahaan komersial dan ruang perkotaan adalah RMB11,70 miliar, terhitung 35,0%, naik 4,6% tahun-ke-tahun. Pendapatan layanan solusi AIoT dan BPaaS adalah 2,79 miliar yuan, terhitung 8,4%, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 16,9%. Selain itu, strategi Kota Kupu-kupu telah mencapai hasil, mendorong margin laba kotor dari keseluruhan properti residensial meningkat sebesar 3,5 poin persentase, dan laba kotor dari keseluruhan properti residensial telah meningkat sebesar 55,5% tahun-ke-tahun.
Dalam hal penyewaan perumahan, pendapatan terus tumbuh, dan bisnis mencapai profitabilitas secara keseluruhan: Pada tahun 2023, bisnis perumahan leasing (termasuk proyek non-konsolidasi) mencapai pendapatan operasional sebesar RMB3,46 miliar, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 6,8%. Dengan memperluas skala bukaan, menstabilkan tingkat hunian yang tinggi, dan meningkatkan efisiensi operasional, bisnis Boyu akan mencapai profitabilitas keseluruhan dengan metode biaya pada tahun 2023.
Menurut data laporan keuangan, pada akhir tahun 2023, Boyu telah mengoperasikan dan mengelola total 233.300 unit rumah sewa, dengan total 180.100 unit dibuka, dan tata letak bisnisnya ada di 31 kota di seluruh negeri, peringkat di antara tiga teratas di 24 kota termasuk Beijing, Shenzhen, Guangzhou, Chengdu, dan Wuhan. Per akhir 2023, tingkat hunian apartemen tetap tinggi di angka 95,76%.
Dalam hal pengembangan dan operasi komersial, pendapatan mempertahankan pertumbuhan dan tingkat hunian meningkat: Selama Periode Pelaporan, pendapatan bisnis komersial Grup adalah RMB9,11 miliar, mewakili peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 4,6%. Di antara mereka, pendapatan operasional proyek komersial yang dikelola oleh SCPG adalah 5,70 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 4,1%, dan tingkat hunian adalah 94,8%, meningkat 1,6 poin persentase tahun-ke-tahun.
Dalam hal logistik dan pergudangan, pendapatan operasional tumbuh dengan mantap, dan pendapatan rantai dingin mempertahankan tingkat pertumbuhan yang tinggi: Pada tahun 2023, bisnis logistik (termasuk item non-konsolidasi) mencapai pendapatan operasional sebesar 4,18 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 17,2%, di mana pendapatan operasional gudang berstandar tinggi adalah 2,30 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 6,3%, dan pendapatan operasional rantai dingin adalah 1,88 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 33,9%.
2. Rasio stok modal dan uang tunai terhadap hutang jangka pendek telah menurun, dan transformasi ke pembangunan berkualitas tinggi berada di bawah tekanan dalam jangka pendek
(1) Arus kas operasi telah mendominasi selama 15 tahun berturut-turut, tetapi kas di tangan telah turun di bawah angka kas 100 miliar
Pada akhir 2023, rasio aset-liabilitas Vanke setelah mengecualikan pinjaman perumahan yang diterima sebelumnya adalah 65,5%, turun 2,1 poin persentase dari awal tahun dan penurunan selama lima tahun berturut-turut, tetapi rasio utang bersih adalah 54,66%, meningkat 11,05 poin persentase dari akhir tahun sebelumnya. Pada periode yang sama, Vanke memegang dana moneter sebesar 99,81 miliar yuan, turun 31,4 miliar yuan, atau 27%, dari 137,208 miliar yuan pada akhir tahun sebelumnya, dan turun di bawah angka tunai 100 miliar lagi setelah 6 tahun, di samping itu, kewajiban berbunga yang jatuh tempo dalam satu tahun adalah 62,42 miliar yuan, rasio utang jangka pendek tunai adalah 1,6, dan rasio utang jangka pendek tunai pada akhir tahun sebelumnya adalah 2,13, yang merupakan penurunan tertentu dari akhir tahun sebelumnya.
Sumber data: laporan keuangan perusahaan, dipetakan oleh Titanium Media APP
Namun, perlu disebutkan bahwa pada tahun 2023, arus kas operasi bersih Vanke akan menjadi 3,91 miliar yuan, yang telah positif selama 15 tahun berturut-turut, meningkat 3,67 miliar yuan dari kuartal ketiga, dan meningkat 1,16 miliar yuan atau 42,2% dari periode yang sama pada tahun 2022.
Vanke secara langsung menunjukkan dalam laporan keuangan bahwa laba perusahaan berada di bawah tekanan, dan indikator seperti stok modal dan rasio utang jangka pendek tunai telah menurun, dan tekanan jangka pendek pada transformasi menuju pembangunan berkualitas tinggi masih ada. Pertama, selama periode ekspansi yang cepat, beberapa penilaian investasi terlalu optimis, dan akan membutuhkan waktu untuk mencerna proyek-proyek ini. Kedua, meskipun kemampuan perusahaan untuk mengoperasikan bisnis jasa telah membuat kemajuan besar, tentu saja ada kesulitan dalam mengoperasikan real estat dengan siklus pemulihan modal yang panjang dan tekanan besar, yang hanya dapat diselesaikan sepenuhnya setelah mekanisme pembiayaan yang relevan matang.
(2) Struktur utang lebih dioptimalkan, dan rasio utang jangka pendek turun ke level terendah dalam sejarah
Pada akhir tahun 2023, kewajiban berbunga Vanke mencapai RMB320,05 miliar, dengan pinjaman bank sebesar RMB197,3 miliar, terhitung 61,7%, hutang obligasi sebesar RMB79,2 miliar, terhitung 24,8%, dan pinjaman lainnya sebesar RMB43,5 miliar, terhitung 13,5%.
Pada tahun 2023, struktur utang Vanke akan lebih dioptimalkan, dengan proporsi utang luar negeri turun menjadi kurang dari 20%, utang jangka pendek menyumbang 19,5%, turun 1 poin persentase dari awal tahun, jatuh tempo utang diperpanjang dari 4,79 tahun pada akhir 2022 menjadi 5,14 tahun, dan biaya komprehensif pembiayaan domestik baru mencapai rekor terendah 3,61%.
Sumber data: laporan keuangan perusahaan, dipetakan oleh Titanium Media APP
(3) Dengan 89,7 miliar yuan pembiayaan baru, REIT akan menjadi saluran pembiayaan utama
Menurut laporan keuangan, pada tahun 2023, Vanke akan menerima sekitar 89,7 miliar yuan dalam pembiayaan baru, di mana sekitar 76,6 miliar yuan akan dibiayai baru di China, 3,61% dari biaya komprehensif pembiayaan baru, dan sekitar 13,1 miliar yuan akan dibiayai baru di luar negeri. Dalam pembiayaan domestik, pada tahun 2023, Vanke akan menerbitkan total 10 miliar yuan obligasi kredit, di mana 2 miliar yuan obligasi korporasi akan diterbitkan, dan total 8 miliar yuan surat utang jangka menengah akan diterbitkan dalam empat bagian.
Selain itu, Vanke dengan cermat mengikuti panduan kebijakan dukungan keuangan real estat nasional, dan telah meningkatkan upaya untuk mempromosikan varietas pembiayaan seperti pinjaman properti operasi, perumahan sewa, dan renovasi desa perkotaan. Sejak 2024, 10,89 miliar yuan hipotek properti operasi baru telah ditambahkan.
Pada konferensi hasil, Zhu Jiusheng, presiden Vanke Group, mengatakan terus terang bahwa "ada tekanan, tetapi itu bisa dilewati". Dia lebih lanjut menunjukkan tiga tantangan yang terkait dengan pembiayaan: pertama, tantangan yang disebabkan oleh ketidakseimbangan pendapatan dan pengeluaran bisnis pembangunan; kedua, tantangan yang ditimbulkan oleh perubahan model pembiayaan, yang dulunya dapat menarik sejumlah besar uang, tetapi sekarang dapat ditransfer ke pembiayaan proyek dan hanya dapat ditarik sesuai dengan kemajuan proyek; ketiga, tata letak bisnis operasi, tingkat pengembalian tidak cukup untuk menutupi keadaan bunga naik.
Menanggapi tantangan pertama dan ketiga, Zhu Jiusheng memberikan solusi, dia berkata: "Penurunan penjualan 100 miliar yuan harus diimbangi dengan EBITDA 5 miliar bisnis operasi." Menanggapi poin kedua, ia mengungkapkan bahwa sejak penerapan mekanisme koordinasi pembiayaan real estat perkotaan, bank telah memberi Vanke masa transisi tiga tahun, dan perusahaan telah secara aktif bertransformasi ke model pembiayaan baru. Pada akhir Maret 2024, Vanke telah melaporkan 42 proyek "daftar putih" di 22 kota, yang melibatkan pembiayaan baru sebesar 16,95 miliar yuan, dan akan mengatur kota-kota untuk secara aktif menerapkan sesuai dengan persyaratan.
Dilihat dari pernyataan banyak manajer senior pada konferensi hasil, salah satu saluran pembiayaan terpenting bagi Vanke adalah pembiayaan sekuritisasi aset. Sejumlah eksekutif mengatakan bahwa Vanke diharapkan menjadi satu-satunya perusahaan di industri yang mencapai terobosan dalam tiga jenis REIT operasi. Hingga saat ini, CICC SCPG REIT yang dirilis oleh Grup SCPG Vanke telah resmi memasuki tahap penyelidikan, Wanwei Logistics REIT telah resmi dirilis di bursa, dan REIT apartemen sewa jangka panjang saat ini secara aktif diumumkan.
Sebelumnya, Shenzhen Railway Group berencana untuk berlangganan CICC SCPG Consumer REIT melalui penempatan strategis, dengan pangsa langganan 29,8% dari total saham yang dikumpulkan oleh dana tersebut, dengan jumlah langganan sekitar 1 miliar yuan.
Pada konferensi hasil, Zhu Xu, sekretaris dewan direksi Vanke, menunjukkan bahwa selain berlangganan REIT konsumen Vanke di bawah SCPG dengan cara yang berorientasi pasar, aset milik negara Shenzhen memiliki tiga langkah lain untuk mendukung Vanke: pertama, untuk membantu Vanke membuang real estat likuiditas rendah dan investasi ekuitas jangka panjang, kedua, untuk mempromosikan kerja sama berbagai proyek melalui sinergi industri antara perusahaan milik negara Shenzhen dan Vanke, dan ketiga, aset milik negara Shenzhen untuk secara aktif mengoordinasikan sumber daya keuangan untuk mendukung Vanke.
3. Fokus masa depan: memastikan garis bawah keselamatan, menanggapi ketidakpastian, dan dengan tegas mengurangi leverage
Vanke mengatakan dalam laporan keuangan bahwa saat ini, pasar real estat menghadapi banyak perubahan seperti transformasi penawaran dan permintaan, transformasi model industri dan penyesuaian metode pembiayaan. Pada tahun 2024, kami akan fokus pada bidang-bidang berikut:
(1) Pastikan garis bawah keselamatan
Vanke mengatakan bahwa di sisi penjualan, itu akan tetap pada tujuan mengungguli tren umum dan mempertahankan arus kas positif di tingkat operasi. Ketidakpastian yang mungkin timbul di masa depan lebih sepenuhnya diprediksi, dan "reservoir" diuangkan melalui aset massal dan transaksi ekuitas, dan bantalan pengaman menebal dalam skala besar. Pada tahun 2024, pengumpulan transaksi tidak akan kurang dari 30 miliar yuan.
(2) Mengurangi leverage dengan kuat
Vanke mengatakan bahwa pada tahun 2024, grup tersebut akan dengan tegas mengurangi leverage, mengurangi utang pembayaran bunga sebesar 100 miliar yuan dalam dua tahun ke depan, sepenuhnya dan secara aktif berintegrasi ke dalam mekanisme koordinasi pembiayaan real estat perkotaan, dan secara aktif mempromosikan transformasi model pembiayaan.
(3) Efisien, efisien, hemat
Vanke mengatakan bahwa itu akan mempromosikan perampingan dan efisiensi organisasi, menjaga stabilitas karyawan kunci, dan mendukung pengembangan bisnis. Mengurangi makanan dan pakaian, dan mengurangi biaya manajemen. Faktanya, Vanke sudah mulai melakukan beberapa gerakan:
Pertama, sesuaikan struktur organisasi: Sejak 2024, Vanke telah berturut-turut menyelesaikan pengaturan organisasi perusahaan kota di wilayah selatan dan wilayah Shanghai untuk lebih mempromosikan alokasi dan integrasi sumber daya yang efisien antar kota dan alokasi bakat yang fleksibel.
Kedua, eksekutif senior akan mengurangi gaji mereka: Dalam hal pengurangan laba yang signifikan, manajemen Vanke Group secara kolektif akan memilih untuk mengurangi gaji mereka pada tahun 2023: 8 direktur, supervisor, dan manajer senior yang akan bekerja penuh waktu di Vanke Group pada tahun 2023 akan secara sukarela menyerahkan bonus 2023 mereka, dan total remunerasi sebelum pajak yang akan mereka terima dari Vanke Group selama masa jabatan mereka pada tahun 2023 akan menjadi 7,661 juta yuan, dan 4 direktur independen akan menerima total 1,5 juta yuan dalam remunerasi sebelum pajak dari Vanke Group selama masa jabatan mereka sebagai direktur pada tahun 2023. Sejauh ini, total remunerasi sebelum pajak manajemen Vanke Group pada tahun 2023 telah turun menjadi 9,16 juta yuan, turun 73,6% dari 34,66 juta yuan pada tahun 2022.
Selain itu, laporan keuangan menunjukkan bahwa sejak tanggal pengungkapan laporan, Yu Liang, ketua dewan direksi Vanke, Zhu Jiusheng, presiden, dan ketua dewan pengawas telah mencairkan dan secara sukarela menerima gaji bulanan sebesar 10.000 yuan sebelum pajak.
Perlu dicatat bahwa ini bukan pertama kalinya manajemen Vanke Group memotong gaji. Sebelumnya, total remunerasi sebelum pajak Yu Liang pada tahun 2019 dan 2020 melebihi 12 juta yuan, dan total remunerasi sebelum pajak Zhu Jiusheng melebihi 11 juta yuan pada periode yang sama, dan total remunerasi sebelum pajak dari pencairan melebihi 8 juta yuan. Pada tahun 2021, laba bersih Vanke yang diatribusikan ke perusahaan induk akan hampir setengahnya, dan Yu Liang akan secara sukarela menyerahkan bonus tahunan, dan gaji tunai langsung tahunan aktual (sebelum pajak) adalah 1,449 juta yuan.
Ketiga, tidak ada dividen dan tidak ada dividen, sesuai dengan ketidakpastian periode khusus dan memastikan keselamatan operasional: Dalam laporan keuangan, Vanke tidak mengusulkan untuk membayar dividen tunai atau saham pada tahun 2023, yang juga merupakan pertama kalinya perusahaan tidak membayar dividen sepanjang tahun sejak listing pada tahun 1991.
Pada briefing kinerja, Zhu Xu, sekretaris dewan direksi Vanke, menjawab: "Vanke selalu mementingkan dividen tunai untuk diberikan kembali kepada pemegang saham, dan telah membayar dividen 103 miliar yuan selama 31 tahun berturut-turut, dengan tingkat dividen rata-rata historis 33,3%, yang juga 2,8 kali lipat dari pembiayaan ekuitas Vanke selama bertahun-tahun, yang juga merupakan sesuatu yang selalu kami banggakan. " "
Dia lebih lanjut mengatakan bahwa industri saat ini masih dalam penyesuaian yang dalam, kinerja penjualan 100 perusahaan real estat teratas turun lebih dari 50% dari Januari hingga Februari, dan penjualan Vanke turun 43,03%, dan kepercayaan seluruh pasar masih pulih, dan ketidakpastian operasi masih ada. Berdasarkan hal tersebut, berdasarkan pendapat investor obligasi dan investor ekuitas, diputuskan untuk membatalkan dividen pada tahun 2023 untuk membantu perusahaan mengatasi ketidakpastian periode khusus dengan lebih baik dan memastikan keamanan operasi. (Artikel ini pertama kali diterbitkan di Titanium Media APP, penulis | Wang Jian, editor | Liu Yangxue)
Untuk penelitian lebih makro barang kering, harap perhatikan akun resmi Titanium Media International Think Tank: