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3월 28일 저녁, 반케 A는 매출과 이익이 모두 감소한 2023년 연간 실적 보고서를 발표했는데, 이는 시장에 반영되었다: 3월 29일 반케의 국내 채권 대부분이 장 초반 하락했으며, "200000000000000"과 "21반케02"는 각각 4% 이상 하락했고, "2000000000"과 "21반케04"는 3% 이상 하락했다.
3월 29일 오전, 반케는 실적 브리핑을 통해 최근 시장이 주목하고 있는 화제에 대응했다.
재무 보고서에 따르면 업계의 깊은 조정이 회사 운영에 큰 압력을 가했습니다. 반커의 2023년 영업이익은 4,657.4억 위안으로 전년 동기 대비 7.6% 감소, 모회사 귀속 순이익은 121.6억 위안으로 전년 동기 대비 46.4% 감소할 것이며, 성장률은 2022년 0.42%에서 상승에서 하락으로 전환될 것이며, 이미 -50% 이익 경고 발표의 문턱에 매우 근접했다. 2023년 4분기 모회사 귀속 순이익은 -14억5900만 위안으로 단일 분기 전년 동기 대비 126.2% 감소했으며 분기 순이익 손실이 처음으로 나타났다는 점에 주목할 필요가 있다.
데이터 출처: 기업 재무 보고서, Titanium Media APP에서 차트 작성
반케는 순이익 감소의 주요 원인으로 개발 사업의 결제 규모와 매출총이익률의 감소와 일부 개발 프로젝트의 손상이 있다고 지적했다. 보고 기간 동안 회사는 약 34억 9천만 위안의 재고 가격 하락 충당금을 추가했으며, 이는 전년 대비 30억 위안 증가한 것으로, 모회사 주주에게 귀속되는 순이익은 약 29억 5천만 위안에 영향을 미쳤다.
1. 개발사업의 영향으로 주요사업 수익은 7.47% 감소
업종별로는 부동산 개발 및 관련 자산관리 사업의 영업이익이 4,297.5억 위안으로 92.3%를 차지하고, 매출총이익률은 15.41%로 2022년보다 4.4% 감소했으며, 부동산 서비스 영업이익은 294.3억 위안으로 6.3%, 매출총이익률은 14.96%로 2022년보다 0.54% 증가했다.
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(1) 개발사업 : 매출이 부진하고 1, 2단계 우량 토지에 투자가 집중된다
재무 보고서에 따르면 반커의 2023년 개발 사업 수익은 4,016억 위안으로 전년 동기 대비 9.6% 감소, 결제 총 이익은 15.7%로 전년 동기 대비 4.7%p 감소할 것으로 예상된다. 2023년 판매 면적은 2,466만 제곱미터, 판매 금액은 3,761억 2,000만 위안으로 각각 전년 동기 대비 6.2%, 9.8% 감소할 것이며 2024년 1월부터 2월까지 부동산 판매는 전년 동기 대비 43.03% 감소할 것이며 전체 판매는 여전히 부진할 것이지만 여전히 업계 2위를 차지할 것입니다.
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실적 발표회에서 반케그룹 이사회 의장 Yu Liang은 시장의 지속적인 조정에 대한 판단은 변하지 않았으며 단기적으로 여전히 오버슈팅이 있다고 말했다. 산업이 과거의 고점으로 돌아가는 것은 불가능하지만 산업의 전망은 여전히 넓으며 미래 주택 건설의 중심 가치는 10억 제곱미터입니다. 그는 또한 2011년 이후 가장 큰 규모인 베이징, 상하이, 광저우, 선전과 같은 도시의 최근 정책 조정을 포함하여 부동산 시장을 지원하기 위한 많은 현재 정책이 도입되었다고 지적했습니다. LPR 인하와 모기지 금리가 거의 10년 만에 최저 수준으로 떨어지면서 정책 효과가 서서히 나타나고 시장이 점차 회복될 것으로 예상됩니다.
2023년에도 반커는 전체적으로 일정 수준의 토지 취득을 계속 유지하여 연중 총 43개의 신규 프로젝트를 인수하여 총 지분 가격은 463억 2천만 위안, 평균 토지 가격은 13,899위안/㎡로 베이징, 상하이, 항저우, 청두 및 기타 고에너지 도시에 분포된 주거용 토지를 중심으로 신규 프로젝트를 취득할 예정이다.
업계 관계자들은 1, 2차 우량 토지에 집중하면 이론적으로는 매출총이익률을 높일 수 있지만, 그 전제는 적어도 주택 가격이 현상 유지를 할 수 있다는 점이라고 지적했다. 반케는 2018년 '생존'을 외치면서도 투자 규모를 크게 줄이지 않았다. 통계에 따르면 2018년부터 2023년까지 반커의 누적 지분 토지 취득액은 6,643억 6,000만 위안에 달했으며 2018년부터 2021년까지 연평균 토지 취득 투자액은 1,421억 위안이었으며 이 데이터는 2022-2023년에 480억 위안으로 감소할 것입니다.
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(2) 서비스업 운영 : 사업 전 부문의 매출 증대
재무 보고서에 따르면 2023년 반케 비즈니스 서비스 사업의 전체 매출은 558억1000만 위안으로 전년 동기 대비 8.9% 증가할 것으로 예상된다. 이 중 부동산 서비스의 순이익 증가율이 매출 증가율보다 높았으며, 장기 임대 아파트 사업은 처음으로 원가법에서 보고 이익을 달성했습니다.
부동산 서비스 부문에서는 매출과 매출총이익이 모두 증가했는데, 2023년 완우윈은 전년 동기 대비 10.2% 증가한 334억2000만 위안(반케 그룹에 제공한 서비스 수익 포함)을 달성했으며, 그 중 커뮤니티 공간 주거 소비 서비스 수익은 189억3000만 위안으로 56.6%로 전년 동기 대비 13.0% 증가했으며, 상업 기업 및 도시 공간 종합 서비스 수익은 117억 위안으로 전년 동기 대비 4.6% 증가한 35.0%를 차지했다. AIoT 및 BPaaS 솔루션 서비스 매출은 27억9000만 위안으로 전년 동기 대비 16.9% 증가한 8.4%를 기록했다. 또한 버터플라이 시티 전략은 전체 주거용 부동산의 매출총이익률을 3.5%p 증가시켰고, 전체 주거용 부동산의 매출총이익률은 전년 대비 55.5% 증가하는 성과를 거뒀다.
주거용 임대 부문의 매출은 지속적으로 증가하여 전반적인 수익성을 달성했다: 2023년 주거용 임대 사업(비연결 프로젝트 포함)은 전년 대비 6.8% 증가한 34억 6천만 위안의 영업이익을 달성했다. Boyu 사업은 개원 규모 확대, 높은 점유율 안정화, 운영 효율성 개선을 통해 2023년 원가법 전반의 수익성을 달성할 것입니다.
재무 보고서 자료에 따르면 2023년 말까지 보위는 총 23만3300채의 임대주택을 운영 및 관리해 총 18만100채를 열었고, 전국 31개 도시에 사업 배치를 두고 있어 베이징, 선전, 광저우, 청두, 우한 등 24개 도시에서 상위 3위 안에 들었다. 2023년 말 기준 아파트 입주율은 95.76%로 높은 수준을 유지하고 있다.
상업 개발 및 운영 측면에서, 매출 유지 성장 및 점유율 증가: 보고 기간 동안 그룹의 상업 사업 수익은 91억 1천만 위안으로 전년 동기 대비 4.6% 증가했다. 그 중 SCPG가 관리하는 상업 프로젝트의 영업이익은 57억 위안으로 전년 동기 대비 4.1% 증가했으며 점유율은 94.8%로 전년 동기 대비 1.6% 포인트 증가했다.
물류 및 창고 측면에서 영업이익은 꾸준히 증가했으며 콜드체인 매출은 높은 성장률을 유지했다: 2023년 물류사업(비연결 품목 포함)은 전년 동기 대비 17.2% 증가한 41.8억 위안의 영업이익을 달성했으며, 그 중 고규격창고 영업이익은 23억 위안으로 전년 동기 대비 6.3% 증가했으며, 콜드체인 영업이익은 18억8000만 위안으로 전년 동기 대비 33.9% 증가했다.
2. 단기부채 대비 자본금과 현금의 비율이 감소하고 있으며, 단기적으로 양질의 개발로의 전환이 압박을 받고 있다
(1) 영업현금흐름은 15년 연속 압도적이었으나 보유현금은 1,000억 현금 밑으로 떨어졌다
2023년말 기준 주택담보대출을 제외한 반케의 자산부채비율은 65.5%로 연초 대비 2.1%포인트 감소해 5년 연속 감소했으나 순부채비율은 54.66%로 전년 말보다 11.05%포인트 증가했다. 같은 기간 반커의 통화기금 보유액은 998억1000만 위안으로 전년 말 1372억8000만 위안에서 314억 위안(27%) 감소해 6년 만에 다시 현금 1000억 달러 아래로 떨어졌고, 1년 이내 만기 이자부담부채는 624억2000만 위안, 현금단기부채비율은 1.6위안, 전년말 현금단기부채비율은 2.13으로 전년말에 비해 소폭 하락했다.
데이터 출처: 기업 재무 보고서, Titanium Media APP에서 차트 작성
다만, 2023년 반커의 순영업현금흐름은 39억1000만 위안으로 15년 연속 플러스를 기록해 3분기보다 36억7000만 위안, 2022년 동기 대비 11억6000만 위안(42.2%) 증가할 것으로 예상된다.
Vanke는 재무 보고서에서 회사의 이익이 압박을 받고 있으며 자본 재고 및 현금 단기 부채 비율과 같은 지표가 하락했으며 고품질 개발로의 전환에 대한 단기 압력이 여전히 존재한다고 직접 지적했습니다. 첫째, 급속한 확장 기간 동안 일부 투자 판단은 너무 낙관적이며 이러한 프로젝트가 소화되는 데 시간이 걸릴 것입니다. 둘째, 서비스 사업 운영 능력이 크게 발전했지만 자본 회수 주기가 길고 압박이 큰 부동산 운영에는 당연히 어려움이 있으며, 이는 관련 자금 조달 메커니즘이 성숙한 후에야 완전히 해결될 수 있습니다.
(2) 부채 구조가 더욱 최적화되었고, 단기 부채 비율은 역사적 최저치로 하락했습니다
2023년 말 현재 반케의 이자부담부채는 3,200억5000만 위안으로 은행 차입금 1,973억 위안으로 61.7%, 채권 792억 위안으로 24.8%, 기타 차입금 435억 위안으로 13.5%를 차지했다.
2023년에는 해외 부채 비율이 20% 미만으로 떨어지고, 단기 부채가 19.5%로 연초 대비 1%포인트 감소하고, 부채 만기가 2022년 말 4.79년에서 5.14년으로 연장되고, 국내 신규 자금 조달의 종합 비용이 사상 최저치인 3.61%를 기록하는 등 반케의 부채 구조가 더욱 최적화될 것입니다.
데이터 출처: 기업 재무 보고서, Titanium Media APP에서 차트 작성
(3) 897억 위안의 신규 자금 조달로 리츠가 핵심 자금 조달 채널이 될 것이다
재무 보고서에 따르면 2023년 반커는 약 897억 위안의 신규 자금을 조달할 예정이며, 이 중 약 766억 위안은 중국에서 신규 자금 조달, 신규 자금 조달 종합 비용의 3.61%, 약 131억 위안은 해외에서 신규 자금 조달될 예정이다. 국내 자금 조달의 경우 2023년 반커는 총 100억 위안의 신용채권을 발행할 예정이며, 이 중 20억 위안의 회사채를 발행하고 총 80억 위안의 중기채권을 4개 부문으로 발행할 예정이다.
또한 반케는 국가 부동산 금융 지원 정책의 지침을 면밀히 따르고 있으며, 부동산 대출 운영, 임대 주택 및 도시 마을 개조와 같은 다양한 자금 조달 촉진 노력을 강화했습니다. 2024년 이후 108억9000만 위안의 신규 운용 부동산 담보대출이 추가됐다.
결과 발표회에서 Vanke Group의 Zhu Jiusheng 사장은 "압력이 있지만 통과 될 수 있습니다"라고 솔직하게 말했습니다. 그는 또한 자금 조달과 관련된 세 가지 문제를 지적했습니다 : 첫째, 개발 사업의 수입과 지출의 불균형으로 인한 문제; 둘째, 자금 조달 모델의 변화로 인한 문제, 예전에는 많은 돈을 인출 할 수 있었지만 이제는 프로젝트 파이낸싱으로 이전할 수 있으며 프로젝트 진행 상황에 따라서만 인출할 수 있습니다. 셋째, 운영 사업의 레이아웃, 수익률은 상승하는 이자 상태를 커버하기에 충분하지 않습니다.
첫 번째와 세 번째 문제에 대해 Zhu Jiusheng은 "1,000억 위안의 매출 감소는 50억 운영 사업의 EBITDA와 균형을 이뤄야 한다"고 해결책을 제시했습니다. 두 번째 요점에 대한 응답으로 그는 도시 부동산 자금 조달 조정 메커니즘이 구현된 이후 은행이 Vanke에 3년의 전환 기간을 부여했으며 회사는 새로운 자금 조달 모델로 적극적으로 전환했다고 밝혔습니다. 반케는 2024년 3월 말 현재 22개 도시에서 169억5000만 위안의 신규 자금 조달을 포함한 42개의 '화이트리스트' 프로젝트를 보고했으며, 요구 사항에 따라 도시가 적극적으로 신청할 수 있도록 조직할 예정이다.
실적 발표에 참석한 많은 고위 관리자들의 발언에 따르면, 반케에게 가장 중요한 자금 조달 채널 중 하나는 자산 유동화 자금 조달입니다. 다수의 경영진은 반케가 업계에서 유일하게 세 가지 유형의 운영 리츠에서 돌파구를 마련한 회사가 될 것으로 예상된다고 말했다. 현재까지 반케의 SCPG 그룹이 발표한 CICC SCPG REIT는 공식적으로 문의 단계에 들어섰고, Wanwei Logistics REIT는 거래소에 공식적으로 상장되었으며, 장기 임대 아파트 REIT는 현재 활발하게 선언되었습니다.
앞서 선전철도그룹은 전략적 배치를 통해 CICC SCPG 컨슈머 리츠를 청약할 계획이었으며, 펀드가 조달한 총 주식의 29.8%를 청약하고 청약액은 약 10억 위안이다.
실적 발표회에서 반커 이사회 서기 주쉬(Zhu Xu)는 반커의 소비자 리츠를 시장 지향적으로 SCPG에 가입하는 것 외에도 선전 국유 자산은 반케를 지원하기 위한 세 가지 조치를 취하고 있다고 지적했다: 첫째, 반케가 유동성이 낮은 부동산을 처분하고 장기 지분 투자를 할 수 있도록 지원하고, 둘째, 선전 국유 기업과 반커 간의 산업 시너지를 통해 여러 프로젝트의 협력을 촉진하고, 셋째, 선전 국유 자산을 적극적으로 조정하여 반케를 지원하기 위한 재정 자원을 적극적으로 조정한다.
3. 미래 초점: 안전의 수익성 보장, 불확실성 대응, 레버리지 확실히 감소
Vanke는 재무 보고서에서 현재 부동산 시장은 수요와 공급의 변화, 산업 모델의 변화 및 자금 조달 방법의 조정과 같은 여러 변화에 직면해 있다고 말했습니다. 2024년에는 다음 영역에 중점을 둘 것입니다.
(1) 안전의 최종 확보
Vanke는 판매 측면에서는 일반적인 추세를 능가하는 목표를 고수하고 운영 수준에서 긍정적인 현금 흐름을 유지할 것이라고 말했습니다. 미래에 발생할 수 있는 불확실성을 보다 충분히 예측하고, 대량자산과 지분거래를 통해 '저수지'를 현금화하고, 안전쿠션을 대규모로 두껍게 한다. 2024년 거래 규모는 300억 위안 이상이다.
(2) 레버리지를 확실히 줄인다
반케 회장은 2024년 그룹이 레버리지를 확실히 줄이고, 향후 2년 동안 이자지급 부채를 1,000억 위안 줄이고, 도시 부동산 자금 조달 조정 메커니즘에 완전하고 적극적으로 통합하고, 자금 조달 모델의 전환을 적극적으로 추진할 것이라고 말했다.
(3) 능률적, 효율적, 절약
Vanke는 조직의 간소화와 효율성을 촉진하고 핵심 직원의 안정성을 유지하며 비즈니스 개발을 지원할 것이라고 말했습니다. 식복비를 줄이고 관리 비용을 절감합니다. 사실, Vanke는 이미 몇 가지 움직임을 보이기 시작했습니다.
첫째, 조직 구조 조정: Vanke는 2024년부터 남부 지역과 상하이 지역의 도시 기업 조직 구성을 연속적으로 완료하여 도시 간 자원의 효율적인 할당 및 통합과 인재의 유연한 할당을 더욱 촉진했습니다.
둘째, 고위 임원의 급여 삭감: 이익이 크게 감소할 경우 Vanke Group의 경영진은 2023년에 급여를 삭감하기로 공동으로 선택합니다: 2023년에 Vanke Group에서 정규직으로 근무할 8명의 이사, 감독 및 고위 관리자는 2023년 보너스를 자발적으로 포기하고, 2023년 재임 기간 동안 Vanke Group으로부터 받게 될 총 세전 보수는 766만 1,000위안이 되며, 4명의 독립 이사는 2023년 이사 재임 기간 동안 Vanke Group으로부터 총 150만 위안의 세전 보수를 받게 됩니다. 현재까지 2023년 반케그룹 경영진의 세전 보수 총액은 916만 위안으로 2022년 3466만 위안에서 73.6% 감소했다.
또한 재무 보고서에 따르면 보고서 공개일 이후 Vanke 이사회 의장 Yu Liang, 사장 Zhu Jiusheng 사장 및 감독 이사회 의장이 동결을 풀고 자발적으로 세전 10,000위안의 월급을 받았습니다.
Vanke Group의 경영진이 급여를 삭감한 것은 이번이 처음이 아니라는 점은 주목할 가치가 있습니다. 앞서 2019년과 2020년 Yu Liang의 총 세전 보수는 1,200만 위안을 초과했으며 같은 기간 Zhu Jiusheng의 총 세전 보수는 1,100만 위안을 초과했으며 동결 해제의 총 세전 보수는 800만 위안을 초과했습니다. 2021년 반커의 모회사 귀속 순이익은 거의 절반으로 줄어들고 Yu Liang은 연간 보너스를 자발적으로 포기하고 실제 연간 즉시 현금 급여(세전)는 144만 9,000위안이 될 것입니다.
셋째, 특별 기간의 불확실성에 대응하고 운영 안전성을 보장하기 위해 배당금과 배당금을 지급하지 않음: 재무 보고서에서 Vanke는 2023년에 현금 또는 주식 배당금 지급을 제안하지 않았으며, 이는 회사가 1991년 상장 이후 1년 내내 배당금을 지급하지 않은 첫 번째 사례이기도 합니다.
실적 브리핑에서 반커 이사회 주쑤(Zhu Xu) 비서는 "반케는 항상 주주에게 환원하기 위해 현금 배당을 매우 중요하게 생각해왔다"며 "31년 연속 1030억 위안의 배당금을 지급했고, 과거 평균 배당률은 33.3%로 반케의 지분 자금 조달의 2.8배에 달한다"고 답했다. "
그녀는 또한 현재 업계가 여전히 깊은 조정 중이며 상위 100대 부동산 회사의 판매 실적은 1월부터 2월까지 50% 이상 하락했으며 Vanke의 매출은 43.03% 감소했으며 전체 시장의 신뢰는 여전히 회복 중이며 운영의 불확실성은 여전히 존재한다고 말했습니다. 이를 바탕으로 채권투자자와 주식투자자의 의견을 수렴해 특별기간의 불확실성에 보다 잘 대처하고 영업의 안전성을 확보하기 위해 2023년 배당을 취소하기로 결정했다. (이 기사는 Titanium Media APP에 처음 게재되었습니다. 저자|Wang Jian, 편집자|Liu Yangxue)
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