圖檔來源@萬科業績釋出會現場
3月28日晚間，萬科A公布2023年度業績報告，營收利潤雙降；表現在市場面：3月29日，萬科境内債早盤多數走低，“20萬科04”“21萬科02”均跌超4%，“20萬科08”“21萬科04”跌超3%；股票方面，3月29日開盤價為8.96元，收盤價9.00元，下跌2.60%，盤中最高跌幅3.35%，近5日該股累計下跌2.81%。
3月29日上午，萬科舉行業績說明會，就近期市場關注的熱點話題進行回應。
财報顯示，行業深度調整給公司經營帶來巨大壓力。2023年，萬科實作營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸母淨利潤121.6億元，同比下降46.4%，增速與2022年的0.42%相比，轉升為降，且已經非常接近-50%發盈警公告的門檻。值得注意的是，2023年第4季度歸母淨利潤為-14.59億元，單季度同比降低126.2%，首次出現季度淨利潤虧損。
資料來源：企業财報，由钛媒體APP制圖
萬科方面指出，淨利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，對部分開發項目計提了減值。報告期内，公司新增計提存貨跌價準備約34.9億元，較上年大幅增加了30億元，影響歸屬于母公司股東的淨利潤約29.5億元，與大多數房企一樣，資産減值損失對其利潤影響非常大。
1、受開發業務影響，主營業務營收下滑7.47%
從業務類型來看，來自房地産開發及相關資産經營業務的營業收入為4297.5億元，占比92.3%；毛利率為15.41%，較2022年下降4.4%；來自物業服務的營業收入為294.3億元，占比6.3%；毛利率為14.96%，較2022年增加0.54%。
圖檔來源@企業财報
（1）開發業務：銷售低迷，投資聚焦一二線優質地塊
财報顯示，萬科2023年開發業務收入4016億元，同比下滑9.6%，結算毛利15.7%，同比減少4.7個百分點。2023年實作銷售面積2466萬方，銷售金額3761.2億元，同比分别下滑6.2%和9.8%；2024年1-2月房地産銷售同比下滑43.03%，銷售總體仍然低迷，但仍然排名行業第二。
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在業績釋出會上，萬科集團董事會主席郁亮在談及對房地産市場看法時表示，目前對于市場持續調整的判斷還是沒有改變，短期仍存在超跌。盡管行業已經不可能回到過去的高點，但是行業前景依然廣闊，未來住宅建設的中樞值是10億㎡。他進一步指出，目前支援房地産市場的政策已大量出台，包括近期北上廣深等城市的政策都在調整，這些政策力度是2011年以來最大的一次。随着LPR下調，按揭利率降到近10年來最低的水準，預計政策效果會慢慢顯現，市場也會逐漸恢複。
2023年萬科拿地整體仍保持了一定的力度，全年累計擷取新項目43個，權益地價總額達463.2億元，新增項目平均地價為13899元/㎡，主要以宅地為主，分布在北京、上海、杭州、成都等高能級城市。
業内人士指出，聚焦投資一二線優質地塊，理論上可以提高毛利率，但前提是房價至少能維持現狀。萬科在2018年高喊“活下去”的同時，并沒有大幅收縮投資規模。據統計，從2018年至2023年，萬科累計權益拿地金額達6643.6億元，2018年-2021年間，年均拿地投資額1421億元，2022-2023年這一資料才降至480億元。
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（2）經營服務業務：各闆塊業務營收均實作增長
财報顯示，2023年，萬科經營服務業務全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%；在收入規模增長的同時，經營效益也得到提升。其中，物業服務淨利潤增長高于收入增長；長租較高價的電梯大廈業務首次實作成本法下的報表盈利。
物業服務方面，營收毛利雙增長：2023年，萬物雲實作營業收入334.2億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長10.2%，其中社群空間居住消費服務收入189.3億元，占比56.6%，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務收入117.0億元，占比35.0%，同比增長4.6%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入27.9億元，占比8.4%，同比增長16.9%。此外，蝶城戰略取得成效，帶動整體住宅物業毛利率提升3.5個百分點，整體住宅物業毛利同比增長55.5%。
住宅租賃方面，收入保持增長，業務實作整體盈利：2023年租賃住宅業務（含非并表項目）實作營業收入34.6億元，同比增長6.8%。通過擴大開業規模、穩定高出租率、提升營運效率，2023年泊寓業務在成本法下實作整體盈利。
财報資料顯示，截至2023年底，泊寓共營運管理租賃住房23.33萬間，累計開業18.01萬間，業務布局全國31個城市，開業數量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等24個城市排名前三。截至2023年底，泊寓出租率為95.76%，繼續維持高位。
商業開發與營運方面，收入保持增長，出租率提高：報告期内本集團商業業務營業收入91.1億元，同比增長4.6%。其中，印力管理的商業項目營業收入57.0億元，同比增長 4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6個百分點。
物流倉儲方面，經營收入穩健增長，冷鍊營收保持高增速：2023年，物流業務（含非并表項目）實作經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高标庫營業收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鍊營業收入18.8億元，同比增長33.9%。
2、資金存量、現金短債比下行，向高品質發展轉型短期承壓
（1）經營性現金流連續15年為主，但在手現金跌破千億現金大關
截至2023年末，萬科剔除預收房款後資産負債率65.5%，較年初下降2.1個百分點，連續5年下降，但淨負債率54.66%，較上年末增加11.05個百分點。同期，萬科持有貨币資金998.1億元，較上年末1372.08億元減少314億元，降幅達27%，時隔6年再次跌破了千億現金大關，此外，一年内到期的有息負債624.2億元，現金短債比為1.6，上年末現金短債比2.13，較上年末有一定的下滑。
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但值得一提的是，2023年，萬科經營性現金流淨額39.1億元，連續15年為正，較三季度增加36.7億元，較2022年同期增加11.6億元，增幅為42.2%。
萬科在财報中直接指出，公司利潤承壓，資金存量、現金短債比等名額出現下行，向高品質發展轉型的短期壓力仍然存在。一是，規模過快擴張時期，部分投資判斷過于樂觀，這些項目消化還需要一段時間。二是，盡管公司經營服務業務的能力獲得了長足發展，但經營性不動産天然存在資金回收周期長、占壓大的難點，有關融資機制成熟後才能完全解決。
（2）債務結構進一步優化，短債比降至曆史低位
截至2023年底，萬科有息負債合計3200.5億元，分融資對象來看，銀行借款為1973億元，占比61.7%，應付債券為792億元，占24.8%，其他借款為435億元，占比13.5%。
2023年，萬科債務結構進一步優化，境外負債占比降至20%以下，短債占比19.5%，較年初下降1個百分點，債務期限從2022年末的4.79年延長至5.14年，境内新獲融資的綜合成本3.61%，創曆史新低。
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（3）新獲融資897億元，REITs将成為關鍵的融資管道
财報顯示，2023年，萬科新獲融資約897億元，其中，境内新獲融資約766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資約131億元。境内融資中，2023年，萬科累計發行信用債100億元，其中，完成20億元的公司債券發行，分4此完成總額為80億元的中期票據發行。
此外，萬科緊跟國家房地産金融支援政策導向，在經營性物業貸款、租賃住宅和城中村改造等融資品種上加大推進力度。2024年以來，已新增經營性物業抵押貸款108.9億元。
在業績釋出會上，針對融資情況，萬科集團總裁祝九勝坦言說，“有壓力，但能過關”。他進一步指出了融資有關的3點挑戰：一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰；二是融資模式改變帶來的挑戰，以往是可以提款一大筆金額，現在轉到項目融資上，按工程進度才能提款；三是，經營業務的布局，收益率不足以覆寫利息爬坡的狀态。
針對第一點和第三點挑戰，祝九勝給出了解決方案，他表示：“1000億銷售下滑要靠50億的經營性業務的EBITDA來平衡”。針對第二點，他透露，城市房地産融資協調機制實施以來，銀行給了萬科3年過渡期，公司積極向新融資模式轉型。截至2024年3月底，萬科已在22個城市上報42個“白名單”項目，涉及新增融資169.5億元，後續将組織各個城市按照要求積極申報。
從業績釋出會上多位高層管理者的表述看，萬科目前最關鍵的一個融資管道就是資産證券化融資。多位高管表示，萬科有望成為業内唯一一家實作三種經營性REITs突破的企業。截至目前，萬科旗下印力集團釋出的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式釋出，長租較高價的電梯大廈REIT目前也在積極申報中。
此前，深鐵集團拟通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元。
在業績釋出會上，萬科董事會秘書朱旭指出，除了通過市場化的方式認購萬科旗下印力的消費類REITs外，深圳國資還有另外三大措施支援萬科：一是幫助萬科處置流動性較低的不動産和長期股權投資；二是通過深圳國企和萬科之間的産業型協同，推動了多個項目的合作；三是深圳國資積極協調金融資源來支援萬科。
3、未來重點：確定安全底線、應對不确定性，堅定降杠杆
萬科在财報中表示，目前，房地産市場面臨着供求關系轉變、行業模式轉型和融資方式調整等多重變化。2024年将重點圍繞以下方面開展工作：
（1）確定安全底線
萬科表示，在銷售端将堅守跑赢大勢目标，保持經營層面現金流為正。對未來可能出現的不确定性預估更充分，通過大宗資産、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。2024年實作交易回款不低于300億元。
（2）堅定降杠杆
萬科表示，2024年集團要堅定降杠杆，未來兩年削減付息債務1000億元，全面主動融入城市房地産融資協調機制，主動推進融資模式的轉型。
（3）精簡高效、節衣縮食
萬科表示，将推進組織精簡高效，保持骨幹員工穩定，支援業務發展。節衣縮食，壓降管理費用。事實上，萬科已經開始有所動作：
一是調整組織架構：2024年以來，萬科先後完成對南方區域和上海區域城市公司的組織設定，進一步促進城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調配。
二是高管降薪：在利潤大幅減少的情況下，萬科集團管理層在2023年集體選擇降薪：2023年在萬科集團全職工作的8位董事、監事、進階管理人員自願放棄2023年度獎金，2023年在任職期間内從萬科集團獲得的稅前報酬合計766.1萬元；4位獨立董事2023年在擔任董事期間從萬科集團獲得的稅前報酬合計人民币150萬元。至此，萬科集團管理層的2023年度稅前報酬總額合計降至916萬元，同比2022年的3466萬元減少了73.6%。
此外，财報顯示，自報告披露之日起，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。
值得注意的是，這已經不是萬科集團管理層首次降薪。此前，郁亮在2019年、2020年的稅前報酬總額超1200萬元，同期祝九勝稅前報酬總額超1100萬元，解凍稅前報酬總額超800萬元。2021年萬科歸母淨利接近腰斬，郁亮自願放棄年度獎金，實際年度即時現金薪酬（稅前）144.9萬元。
三是，不派息不分紅，對應特殊時期的不确定性，保障經營安全：财報裡，萬科沒有提議派發2023年現金或股票股息，這也是該公司自1991年上市以來首次全年無派息。
業績說明會上，萬科董事會秘書朱旭對此做出回應：“萬科一直以來非常注重制金分紅來回饋股東，連續31年的分紅1030億元，曆史平均分紅率33.3%，也是萬科曆年股權融資的2.8倍，這也是我們一直引以為傲的。”
她進一步表示，目前行業還在深度調整中，1-2月份百強房企銷售業績下滑超50%，萬科的銷售下滑43.03%，整個市場的信心還在恢複之中，經營的不确定性還存在。基于此，綜合債券投資人和股權投資人的意見，決定在2023年度取消分紅，幫助公司更好地應對特殊時期的不确定性，保障經營安全。（本文首發于钛媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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