Sumber: Gambar yang dihasilkan AI
Pada malam 28 Maret, Seazen Holdings (601155. SH) mengungkapkan laporan tahunan 2023, selama periode pelaporan, pendapatan perusahaan meningkat 3,22% tahun-ke-tahun, dan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk turun 47,12% berdasarkan penurunan tajam pada tahun 2022, mencapai titik terendah baru sejak listing. Di antara mereka, Q4 membalikkan tren laba dalam tiga kuartal pertama, dengan kerugian besar 1,741 miliar yuan.
Di bawah model pengembangan real estat dan manajemen komersial yang digerakkan oleh ganda, bisnis penyewaan dan manajemen properti Seazen Holdings telah menunjukkan pertumbuhan dua digit dengan ekspansi Wuyue Plaza yang cepat. Namun, industri ini berada dalam periode palung, dan terus-menerus ada "badai petir" dari perusahaan real estat, dan penjualan perumahan komersial Seazen Holdings hampir tidak optimis.
Di sisi lain, karena keraguan tentang kemampuan untuk melanjutkan operasi, auditor mengeluarkan pendapat wajar tanpa pengecualian dengan paragraf penekanan pada laporan tahunan Seazen Holdings, yang berada di balik tekanan utang berat yang dihadapi perusahaan.
Di pasar sekunder, harga saham Seazen Holdings terkoreksi hari ini. Pada harga penutupan 9,49 yuan, turun 3,16%, total nilai pasar saat ini adalah 21,4 miliar yuan.
Pada tahun 2023, pendapatan akan meningkat dan mengurangi laba, dan penurunan nilai yang besar akan memakan keuntungan
Seazen Holdings terletak di industri real estat, dan bisnis utamanya adalah pengembangan dan penjualan real estat, dan model bisnisnya terutama adalah pengembangan dan penjualan independen. Bisnis pengembangan real estat Perusahaan meliputi bisnis pengembangan real estat perumahan dan bisnis pengembangan real estat komersial. Selama periode pelaporan, perusahaan menganut mode operasi penggerak dua roda "perumahan + komersial", dengan Shanghai sebagai pusatnya dan Delta Sungai Yangtze sebagai intinya, dan pada dasarnya telah menyelesaikan tata letak aglomerasi perkotaan utama dan kota-kota utama di seluruh negeri. Pada akhir periode pelaporan, Seazen Holdings telah memasuki 147 kota di seluruh negeri.
Menurut data laporan tahunan, pada tahun 2023, pendapatan Seazen Holdings akan berhenti turun dan rebound, mencapai pendapatan operasional sebesar 119,174 miliar yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 3,22%.
Berbeda dengan pendapatan, sisi laba Seazen Holdings berada di bawah tekanan. Pada tahun 2023, Seazen Holdings akan mencapai laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk sebesar 737 juta yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 47,12%, dan laba bersih sebesar 307 juta yuan setelah dikurangi laba pada periode yang sama, turun 57,73%.
Seazen Holdings mengatakan bahwa ada dua faktor utama penurunan laba bersih dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2022, di satu sisi, karena lingkungan pasar secara keseluruhan dan perubahan struktural proyek carry-over, jumlah laba kotor proyek real estat perusahaan yang diteruskan selama periode pelaporan menurun dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu;
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar real estat telah sangat disesuaikan, dan seluruh industri dibersihkan secara dinamis. Pada tahun 2021, di bawah mekanisme "perumahan untuk hidup, bukan untuk spekulasi", industri secara bertahap akan kembali ke atribut perumahan. Hal ini juga menyebabkan penurunan signifikan dalam skala transaksi tanah, dengan skala transaksi residensial komersial pada tahun 2022 turun hampir 30% tahun-ke-tahun. Akibatnya, krisis real estat sering terjadi, dan perusahaan real estat skala besar telah memasuki tahap menyusutkan neraca mereka dan membersihkan neraca mereka, survival of the fittest, dan bisnis mereka terus menyusut.
Dalam konteks di atas, kinerja Seazen Holdings telah mundur lagi dan lagi. Pada tahun 2021 dan 2022, pendapatannya masing-masing akan menjadi 168,232 miliar yuan dan 115,457 miliar yuan, dengan tingkat pertumbuhan 15,64% dan -31,37%, dan laba bersih yang sesuai yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 12,598 miliar yuan dan 1,394 miliar yuan, dengan penurunan masing-masing 17,42% dan 88,94%. Meskipun tingkat keuntungan pada tahun 2023 masih di atas 100 juta yuan, itu telah jatuh ke level terendah dalam sejarah, hanya menyisakan sebagian kecil dari laba pada tahun 2021.
Tidak boleh diabaikan bahwa penurunan besar "memakan" menjadi keuntungan tahunan. Pada tahun 2023, Seazen Holdings akan membuat total 6,355 miliar yuan provisi penurunan nilai untuk berbagai aset, termasuk total 791 juta yuan untuk kredit macet dan jaminan keuangan, dan total 5,563 miliar yuan untuk penurunan persediaan, keduanya berada pada level tertinggi dalam sejarah.
Secara kuartalan, kinerja Q4 menyeret turun profitabilitas tahunan. Dari Q1 hingga Q3, Seazen Holdings mencatat pendapatan masing-masing sebesar 16,252 miliar yuan, 25,516 miliar yuan dan 29,511 miliar yuan, dan laba bersih yang sesuai yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 658 juta yuan, 1,62 miliar yuan dan 199 juta yuan. Pendapatan Q4 adalah 47,895 miliar yuan, tertinggi baru dalam satu kuartal tahun ini, tetapi laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 1,741 miliar yuan.
Penjualan lemah
Di antara pendapatan bisnis utama, pengembangan dan penjualan real estat Seazen Holdings mencapai pendapatan operasional sebesar 107,336 miliar yuan pada periode berjalan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 2,34% dibandingkan tahun 2022, dan penyewaan dan manajemen properti perusahaan mencapai pendapatan operasional sebesar 10,631 miliar yuan, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 15,26%, terutama karena peningkatan jumlah Wuyue Plaza yang dibuka.
Pada akhir Periode Pelaporan, Seazen Holdings memiliki 198 Wuyue Plaza di 135 kota di seluruh negeri, dengan 161 di antaranya beroperasi dan manajemen dipercayakan, dengan area pembukaan 14.991.100 meter persegi dan tingkat hunian 96,48%, peringkat pertama di antara perusahaan yang terdaftar di daratan Cina dalam hal jumlah pusat perbelanjaan yang dibuka. Pada tahun 2023, Seazen Holdings akan mencapai total pendapatan 11,324 miliar yuan dari operasi komersial, termasuk pajak, pendapatan sewa, peningkatan tahun-ke-tahun sebesar 13,17%. Perusahaan berencana untuk mencapai total pendapatan 12,5 miliar yuan dari operasi komersial pada tahun 2024, dengan Wuyue Plaza yang baru dibuka dan 12 proyek dipercayakan untuk dikelola.
Namun, dalam konteks perubahan besar dalam hubungan antara penawaran dan permintaan real estat, industri real estat mengalami siklus penyesuaian mendalam yang belum pernah terjadi sebelumnya. Jumlah penjualan dan area penjualan perumahan komersial di seluruh negeri terus menurun, tekanan destocking terus meningkat, pasar tanah beroperasi pada tingkat rendah, dan investasi pembangunan semakin berkontraksi.
Pada tahun 2023, jumlah penjualan dan area penjualan perumahan komersial di seluruh negeri akan terus menurun, tetapi penurunannya akan menyempit, di mana jumlah penjualan perumahan komersial akan menjadi 11,7 triliun yuan, turun 6,5% tahun-ke-tahun, terendah baru dalam delapan tahun terakhir, dan area penjualan perumahan komersial akan menjadi 1,12 miliar meter persegi, turun 8,5% tahun-ke-tahun.
Pada tahun 2023, Seazen Holdings akan mencapai area penjualan kontrak sebesar 9.687.800 meter persegi, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 18,69%, dan jumlah penjualan kontrak sebesar 75,983 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 34,52%. Pada tahun 2022, Seazen Holdings akan mencapai penjualan kontrak sebesar 116,049 miliar yuan dan area penjualan 11,9152 juta meter persegi, penurunan tajam masing-masing sebesar 50,36% dan 49,4%.
Situasi penjualan yang lesu belum membaik sejauh ini. Dari Januari hingga Februari tahun ini, jumlah penjualan kontrak kumulatif Seazen Holdings adalah sekitar 7,711 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 43,24%, dan area penjualan kumulatif sekitar 1,0823 juta meter persegi, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 32,37%.
Xincheng Holdings mengatakan bahwa industri real estat masih dalam periode pembersihan risiko, meskipun kebijakan yang menguntungkan terus melepaskan efek positif tertentu, tetapi transmisi kebijakan masih membutuhkan waktu, kepercayaan pembeli dan perbaikan harapan industri akan memakan waktu, diharapkan bahwa penurunan penjualan akan sulit untuk membalikkan dalam jangka pendek, dan penjualan perusahaan real estat akan terus berada di bawah tekanan.
Hasil penjualan adalah sumber dana tambahan terpenting bagi perusahaan real estat, tetapi penurunan tajam dalam jumlah penjualan yang dikontrak berarti bahwa hasil penjualan Seazen Holdings juga menurun. Data keuangan menunjukkan bahwa pada tahun 2023, piutang Seazen Holdings akan mencapai level tertinggi baru, mencapai 666 juta yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 31,77%.
Utang berada di bawah tekanan, dan laporan tahunan "tidak standar"
Auditor, PricewaterhouseCoopers Zhongtian, mengeluarkan opini wajar tanpa pengecualian atas laporan keuangan Seazen Holdings 2023 yang berisi paragraf ketidakpastian material terkait dengan operasi yang berkelanjutan.
PricewaterhouseCoopers Zhongtian menunjukkan dalam laporan audit bahwa karena dampak penurunan di pasar real estat domestik, pengumpulan penjualan dan kinerja pra-penjualan properti real estat Seazen Holdings menurun dari tahun ke tahun. Pada akhir tahun 2023, kewajiban lancar Seazen melebihi aset lancar sebesar RMB17,793 miliar, dan saldo kewajiban berbunga terkait dengan pinjaman jangka pendek, kewajiban tidak lancar yang jatuh tempo dalam satu tahun dan kewajiban lancar lainnya berjumlah RMB21,237 miliar. Selama periode yang sama, saldo dana moneter adalah 18,971 miliar yuan, termasuk 6,15 miliar yuan dana terbatas. Hal-hal di atas menunjukkan bahwa ada ketidakpastian signifikan yang dapat menimbulkan keraguan signifikan mengenai kemampuan Seazen untuk melanjutkan kelangsungan hidup.
Untuk mengurangi tekanan keuangan, Seazen Holdings telah melakukan beberapa pembiayaan tahun lalu. Misalnya, Seazen Global, anak perusahaan di luar negeri, menyelesaikan penerbitan obligasi suku bunga tetap tanpa jaminan sebesar US$100 juta, obligasi korporasi 1,1 miliar yuan dan dua surat utang jangka menengah 850 juta yuan, dan juga menerbitkan CMBS hijau dengan skala 1,316 miliar yuan. Melalui Wuyue Plaza sebagai jaminan, Seazen Holdings juga memperoleh pinjaman properti operasional dan pembiayaan lainnya sekitar 14 miliar yuan.
Pada tanggal 27 Maret, dewan direksi Seazen Holdings mempertimbangkan dan menyetujui "Proposal Pinjaman dari Pihak Berelasi", yang bermaksud untuk mengajukan jumlah pinjaman total tidak lebih dari 15 miliar yuan dari pemegang saham pengendali tidak langsung Seazen Development dan pihak terkait, dengan tingkat bunga tahunan tidak lebih dari 8%. Pada akhir Februari 2024, Seazen Holdings telah menggunakan saldo pinjaman yang belum dibayar sebesar 6,743 miliar yuan.
Seazen Holdings mengatakan bahwa mengingat fakta bahwa industri pengembangan real estat adalah industri padat modal, dalam lingkungan tekanan keseluruhan saat ini pada industri, dana yang cukup kondusif untuk memastikan pembangunan berkelanjutan jangka panjang perusahaan.
Pada akhir 2023, laba Seazen yang dapat didistribusikan pada akhir periode adalah 7,61 miliar yuan. Namun, perusahaan belum memilih dividen. Seazen Holdings mengatakan bahwa langkah ini untuk melindungi kemampuan operasi dan solvabilitas perusahaan serta mengurangi risiko keuangan. Saldo laba yang belum didistribusikan akan digunakan untuk operasional harian, pembayaran utang, pengisian likuiditas dan keperluan lainnya sesuai dengan strategi pengembangan dan rencana kerja tahunan perusahaan. Ini juga merupakan tahun ketiga berturut-turut Seazen Holdings tidak membagikan dividen sejak 2021.
Pemimpin real estat Vanke A (000002.SZ) juga akan mematahkan praktik dividen 31 tahun pada tahun 2023. Pada pertemuan promosi kinerja yang diadakan hari ini, sekretaris dewan direksi Vanke mengatakan bahwa Vanke telah membayar dividen sebesar 103 miliar yuan selama 31 tahun berturut-turut, dengan tingkat dividen rata-rata historis sebesar 33,3%, yang juga merupakan 2,8 kali lipat dari pembiayaan ekuitas Vanke selama bertahun-tahun, yang juga merupakan sesuatu yang selalu kami banggakan. Berdasarkan latar belakang ini, sangat sulit bagi dewan direksi untuk mempertimbangkan pembatalan dividen 2023. (Artikel ini pertama kali diterbitkan di Titanium Media APP, penulis: Lu Wenyan)