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3월 28일 저녁, 씨젠홀딩스(601155. SH)는 2023년 연차보고서를 공개했는데, 보고 기간 동안 회사의 매출은 전년 동기 대비 3.22% 증가했으며, 2022년 급격한 감소를 근거로 모회사 귀속 순이익은 47.12% 감소하여 상장 이후 신저치를 기록했다. 이 가운데 4분기는 17억4100만 위안의 상당한 손실을 기록하며 3분기 이익 추세를 반전시켰다.
부동산 개발과 상업 관리의 이중 주도 모델 하에서 Seazen Holdings의 부동산 임대 및 관리 사업은 Wuyue Plaza의 급속한 확장과 함께 두 자릿수 성장을 보였습니다. 그러나 업계는 저점기에 있으며 부동산 회사의 "뇌우"가 끊임없이 발생하고 있으며 Seazen Holdings의 상업용 주택 판매는 낙관적이지 않습니다.
한편, 영업을 계속할 수 있을지에 대한 의구심으로 인해 감사인은 회사가 직면한 과도한 부채 압박의 배후에 있는 Seazen Holdings의 연례 보고서에 강조 단락을 사용하여 부적격 의견을 발표했습니다.
유통 시장에서는 Seazen Holdings의 주가가 오늘 조정되었습니다. 종가 9.49위안으로 3.16% 하락한 현재 총 시장 가치는 214억 위안입니다.
2023년에는 매출이 증가하거나 이익이 감소할 것이며, 큰 손상이 이익을 잠식할 것입니다
Seazen Holdings는 부동산 업계에 위치하고 있으며, 주요 사업은 부동산 개발 및 판매이며, 비즈니스 모델은 주로 독립 개발 및 판매입니다. 회사의 부동산 개발 사업에는 주거용 부동산 개발 사업과 상업용 부동산 개발 사업이 포함됩니다. 보고 기간 동안 회사는 상하이를 중심으로, 양쯔강 삼각주를 핵심으로 하는 "주거+상업용"의 이륜구동 운영 모드를 고수했으며 기본적으로 전국의 주요 도시 집적지 및 주요 도시의 배치를 완료했습니다. 보고 기간 말 현재 Seazen Holdings는 전국 147개 도시에 진출했습니다.
연례 보고서 데이터에 따르면 2023년 Seazen Holdings의 수익은 하락을 멈추고 반등하여 전년 대비 3.22% 증가한 1,191억 7,400만 위안의 영업 이익을 달성할 것입니다.
매출과 달리 Seazen Holdings의 이익 측면은 압박을 받고 있습니다. 2023년 Seazen Holdings는 모회사 귀속 순이익 7억 3,700만 위안으로 전년 동기 대비 47.12% 감소하고, 같은 기간 비영리 부문을 공제한 후 순이익은 57.73% 감소한 3억 700만 위안을 달성할 것으로 예상된다.
Seazen Holdings는 2022년 동기 대비 순이익이 감소한 두 가지 주요 요인이 있다고 밝혔는데, 하나는 전반적인 시장 환경과 이월 프로젝트의 구조적 변화로 인해 보고 기간 동안 이월된 회사 부동산 프로젝트의 총 이익 금액이 전년 동기 대비 감소했다고 밝혔습니다.
최근 몇 년 동안 부동산 시장은 크게 조정되었으며 전체 산업이 역동적으로 정리되고 있습니다. 2021년에는 "투기가 아닌 생활을 위한 주택"이라는 메커니즘 아래 산업은 점차 주거 속성으로 돌아갈 것입니다. 이로 인해 2022년 상업용 주거용 거래 규모가 전년 대비 30% 가까이 감소하는 등 토지 거래 규모도 크게 감소했다. 그 결과 부동산 위기가 빈번하게 발생하고 있으며, 대규모 부동산 기업들은 대차대조표를 축소하고 대차대조표를 정리하는 단계에 들어섰으며, 적자생존을 거듭하고 있으며, 사업은 계속 위축되고 있습니다.
이와 같은 맥락에서 시젠홀딩스의 실적은 거듭 후퇴했다. 2021년과 2022년 매출은 각각 1,682억 3,200만 위안, 1,154억 5,700만 위안으로 성장률은 15.64%, -31.37%를 기록할 것이며, 모회사에 귀속되는 순이익은 각각 125억 9,800만 위안과 13억 9,400만 위안으로 각각 17.42%, 88.94% 감소할 것이다. 2023년 이익 수준은 여전히 1억 위안 이상이지만 역사적 최저치로 떨어져 2021년 이익의 일부만 남았습니다.
큰 손상이 연간 이익을 "갉아먹는다"는 것을 간과해서는 안 됩니다. 2023년 씨젠홀딩스는 대손충당금 7억9100만 위안, 재고 감소 총 55억6300만 위안 등 다양한 자산에 대해 총 63억5500만 위안의 대손충당금을 지급할 예정이며, 두 경우 모두 사상 최고치를 기록했다.
분기별로는 4분기 실적이 연간 수익성을 끌어내렸다. 1분기부터 3분기까지 씨젠홀딩스는 각각 162억5200만 위안, 255억1600만 위안, 295억1100만 위안의 매출을 기록했으며, 모회사에 귀속되는 순이익은 6억5800만 위안, 16억2000만 위안, 1억9900만 위안이었다. 4분기 매출은 478억9500만 위안으로 올해 한 분기 만에 최고치를 경신했지만, 모회사 귀속 순이익은 17억4100만 위안이었다.
매출 부진
주요 사업 수입 중 Seazen Holdings의 부동산 개발 및 판매는 현재 기간 동안 1,073억 3,600만 위안의 영업 이익을 달성하여 2022년 대비 전년 동기 대비 2.34% 증가했으며, 회사의 부동산 임대 및 관리는 주로 Wuyue Plaza의 개장 수가 증가하여 전년 동기 대비 15.26% 증가한 106억 3,100만 위안의 영업 이익을 달성했습니다.
보고 기간 말 현재 Seazen Holdings는 전국 135개 도시에 198개의 Wuyue Plaza를 보유하고 있으며 그 중 161개가 운영 및 위탁 관리되고 있으며 개방 면적은 14,991,100제곱미터, 점유율은 96.48%로 중국 본토 상장 기업 중 오픈 쇼핑몰 수 1위를 차지했습니다. 2023년 Seazen Holdings는 세금, 임대 수입을 포함하여 상업 운영에서 전년 대비 13.17% 증가한 113억 2,400만 위안의 총 수입을 달성할 것입니다. 이 회사는 2024년 상업 운영으로 총 125억 위안의 매출을 달성할 계획이며, 새로 개장한 Wuyue Plaza와 12개의 프로젝트를 관리하도록 위탁했습니다.
그러나 부동산 수요와 공급 관계의 큰 변화의 맥락에서 부동산 산업은 전례 없는 깊은 조정 사이클을 경험하고 있습니다. 전국의 상업용 주택 판매량과 판매 면적은 계속 감소하고 재고 처분 압력은 계속 증가했으며 토지 시장은 낮은 수준으로 운영되었으며 개발 투자는 더욱 위축되었습니다.
2023년에도 전국 상업용 주택의 판매액과 판매 면적은 계속 감소할 것이지만 감소폭은 좁혀져 상업용 주택 판매액은 전년 대비 6.5% 감소한 11조 7천억 위안으로 지난 8년 만에 최저치를 기록했으며 상업용 주택 판매 면적은 전년 대비 8.5% 감소한 11억 2천만 제곱미터가 될 것입니다.
2023년 Seazen Holdings의 계약 판매 면적은 전년 대비 18.69% 감소한 9,687,800제곱미터, 계약 판매 금액은 전년 동기 대비 34.52% 감소한 759억 8,300만 위안을 달성할 것입니다. 2022년 Seazen Holdings는 계약 매출 1,160억 4,900만 위안, 판매 면적 1,191억 5,200만 제곱미터를 달성하여 각각 50.36%와 49.4%의 급격한 감소를 달성할 것입니다.
판매 부진은 아직까지 개선되지 않고 있다. 올해 1월부터 2월까지 씨젠홀딩스의 누적 계약 매출액은 약 77억1100만 위안으로 전년 동기 대비 43.24% 감소했고, 누적 매출 면적은 약 108만23000제곱미터로 전년 동기 대비 32.37% 감소했다.
Xincheng Holdings는 부동산 산업이 여전히 위험 제거 기간에 있지만 유리한 정책이 계속해서 긍정적인 효과를 내고 있지만 정책의 전달에는 여전히 시간이 걸리고 구매자의 신뢰와 업계 기대의 회복에는 시간이 걸릴 것이며 판매 침체는 단기적으로 되돌리기 어려울 것으로 예상되며 부동산 기업의 판매는 계속 압박을 받을 것이라고 말했습니다.
매매수익금은 부동산회사의 가장 중요한 추가자금원이지만, 계약 매매금액의 급격한 감소는 씨젠홀딩스의 매매수익금도 감소했다는 것을 의미한다. 재무 데이터에 따르면 2023년 Seazen Holdings의 미수금은 전년 대비 31.77% 증가한 6억 6,600만 위안으로 최고치를 경신할 것으로 예상됩니다.
부채는 압박을 받고 있으며 연례 보고서는 "비표준"입니다.
감사인인 프라이스워터하우스쿠퍼스 중톈(PricewaterhouseCoopers Zhongtian)은 씨젠홀딩스의 2023년 재무제표에 대한 부적격 의견을 내놓았는데, 여기에는 지속적인 운영과 관련된 중대한 불확실성 단락이 포함되어 있다.
프라이스워터하우스쿠퍼스 중톈은 감사보고서에서 국내 부동산 시장 침체 영향으로 씨젠홀딩스 부동산의 매출 수금 및 분양 전 실적이 전년 동기 대비 감소했다고 지적했다. 2023년 말까지 씨젠의 유동부채는 유동자산을 177억9300만 위안 초과했으며, 단기차입금, 1년 이내 만기 비유동부채 및 기타 유동부채와 관련된 이자부담부채 잔액은 총 212억3700만 위안을 기록했다. 같은 기간 통화기금 잔액은 189억7100만 위안으로 제한자금 61억5000만 위안을 포함했다. 위의 사안은 Seazen이 계속기업으로서 존속할 수 있는 능력에 대해 상당한 의구심을 야기할 수 있는 상당한 불확실성이 있음을 나타냅니다.
재정적 압박을 완화하기 위해 Seazen Holdings는 작년에 여러 자금 조달을 수행했습니다. 예를 들어, 해외 자회사인 Seazen Global은 1억 달러 규모의 무담보 고정금리 채권, 11억 위안의 회사채, 8억 5천만 위안의 중기채권 2건의 발행을 완료했으며, 13억 1,600만 위안 규모의 녹색 CMBS도 발행했습니다. Wuyue Plaza를 담보로 Seazen Holdings는 약 140억 위안의 운영 부동산 대출 및 기타 자금 조달도 받았습니다.
3월 27일, Seazen Holdings 이사회는 간접 지배 주주인 Seazen Development와 그 특수관계자로부터 연 이자율 8% 이하의 총 대출 금액 150억 위안 이하를 신청하는 "특수관계자 차입 제안"을 심의하고 승인했습니다. 2024년 2월 말 현재 Seazen Holdings는 67억 4,300만 위안의 미상환 차입금 잔액을 사용했습니다.
Seazen Holdings는 부동산 개발 산업이 자본 집약적 산업이라는 사실을 고려할 때 업계에 대한 전반적인 압박이 있는 현재 환경에서 충분한 자금이 회사의 장기적이고 지속 가능한 발전을 보장하는 데 도움이 된다고 말했습니다.
2023년 말 기준 시젠의 배당이익은 76억1000만 위안이다. 그러나 회사는 아직 배당을 선택하지 않았습니다. Seazen Holdings는 이러한 움직임이 회사의 운영 능력과 지급 능력을 보호하고 재정적 위험을 줄이기 위한 것이라고 말했습니다. 미분배 이익 잉여금은 회사의 발전 전략 및 연간 작업 계획에 따라 일상 운영, 부채 상환, 유동성 보충 및 기타 목적으로 사용됩니다. 이는 씨젠홀딩스가 2021년 이후 3년 연속 배당금을 지급하지 않은 것이기도 하다.
부동산 업계 선두주자인 반케 A(000002.SZ)도 2023년 31년간의 배당 관행을 깰 예정이다. 오늘 열린 성과 촉진 회의에서 반케 이사회 비서는 반케가 31년 연속 1,030억 위안의 배당금을 지급했으며 과거 평균 배당률은 33.3%로 반케의 수년간 자기자본 조달의 2.8배에 달하며 이는 우리가 항상 자랑스러워하는 것이기도 하다고 말했다. 이런 배경으로 볼 때 이사회가 2023년 배당을 취소하는 방안을 검토하는 것은 정말 어려웠다. (이 기사는 Titanium Media APP에 처음 게시되었습니다. 저자: Lu Wenyan)