Nguồn: Hình ảnh do AI tạo ra
Tối 28/3, Seazen Holdings (601155. SH) công bố báo cáo thường niên năm 2023, trong kỳ báo cáo, doanh thu của công ty tăng 3,22% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ giảm 47,12% trên cơ sở giảm mạnh trong năm 2022, chạm mức thấp mới kể từ khi niêm yết. Trong số đó, quý 4 đảo ngược xu hướng lợi nhuận trong ba quý đầu năm, với khoản lỗ đáng kể 1,741 tỷ nhân dân tệ.
Theo mô hình kép là phát triển bất động sản và quản lý thương mại, hoạt động kinh doanh cho thuê và quản lý bất động sản của Seazen Holdings đã cho thấy sự tăng trưởng hai con số với sự mở rộng nhanh chóng của Wuyue Plaza. Tuy nhiên, ngành công nghiệp đang trong giai đoạn đáy, liên tục có những "cơn giông bão" của các công ty bất động sản, doanh số bán nhà ở thương mại của Seazen Holdings hầu như không lạc quan.
Mặt khác, do nghi ngờ về khả năng tiếp tục hoạt động, kiểm toán viên đã đưa ra ý kiến không đủ tiêu chuẩn với đoạn nhấn mạnh vào báo cáo thường niên của Seazen Holdings, đứng sau áp lực nợ nặng nề mà công ty phải đối mặt.
Trên thị trường thứ cấp, giá cổ phiếu của Seazen Holdings đã điều chỉnh trong phiên hôm nay. Tính đến mức giá đóng cửa là 9,49 nhân dân tệ, giảm 3,16%, tổng giá trị thị trường hiện tại là 21,4 tỷ nhân dân tệ.
Năm 2023, doanh thu tăng giảm lợi nhuận, tổn thất lớn sẽ ăn vào lợi nhuận
Seazen Holdings nằm trong ngành bất động sản, và hoạt động kinh doanh chính của nó là phát triển và bán bất động sản, và mô hình kinh doanh của nó chủ yếu là phát triển và bán hàng độc lập. Hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản của Công ty bao gồm kinh doanh phát triển bất động sản nhà ở và kinh doanh phát triển bất động sản thương mại. Trong kỳ báo cáo, công ty đã tuân thủ chế độ hoạt động hai bánh là "dân cư + thương mại", với Thượng Hải là trung tâm và đồng bằng sông Dương Tử là cốt lõi, và về cơ bản đã hoàn thành việc bố trí các khu đô thị trọng điểm và các thành phố trọng điểm trên cả nước. Tính đến cuối kỳ báo cáo, Seazen Holdings đã thâm nhập vào 147 thành phố trên cả nước.
Theo dữ liệu báo cáo thường niên, năm 2023, doanh thu của Seazen Holdings sẽ ngừng giảm và phục hồi, đạt thu nhập hoạt động 119,174 tỷ nhân dân tệ, tăng 3,22% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trái ngược với doanh thu, mảng lợi nhuận của Seazen Holdings đang chịu áp lực. Năm 2023, Seazen Holdings sẽ đạt lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ là 737 triệu nhân dân tệ, giảm 47,12% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận ròng 307 triệu nhân dân tệ sau khi trừ các khoản phi lợi nhuận trong cùng kỳ, giảm 57,73%.
Seazen Holdings cho biết, có hai yếu tố chính khiến lợi nhuận ròng sụt giảm so với cùng kỳ năm 2022, một mặt, do môi trường thị trường chung và sự thay đổi cơ cấu của các dự án chuyển giao, số tiền lợi nhuận gộp của các dự án bất động sản của công ty thực hiện trong kỳ báo cáo giảm so với cùng kỳ năm ngoái;
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã được điều chỉnh sâu, và toàn ngành đang năng động thanh toán bù trừ. Năm 2021, theo cơ chế "nhà để ở, không để đầu cơ", ngành công nghiệp sẽ dần trở lại trạng thái nhà ở. Điều này cũng dẫn đến sự sụt giảm đáng kể về quy mô giao dịch đất đai, với quy mô giao dịch nhà ở thương mại trong năm 2022 giảm gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Do đó, khủng hoảng bất động sản diễn ra thường xuyên, và các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn đã bước vào giai đoạn thu hẹp bảng cân đối kế toán và xóa bảng cân đối kế toán, tồn tại của những người phù hợp nhất và hoạt động kinh doanh của họ tiếp tục thu hẹp.
Trong bối cảnh trên, hiệu suất của Seazen Holdings đã rút lui hết lần này đến lần khác. Trong năm 2021 và 2022, doanh thu của nó sẽ lần lượt là 168.232 tỷ nhân dân tệ và 115.457 tỷ nhân dân tệ, với tốc độ tăng trưởng lần lượt là 15.64% và -31.37%, và lợi nhuận ròng tương ứng thuộc về công ty mẹ sẽ là 12.598 tỷ nhân dân tệ và 1.394 tỷ nhân dân tệ, với mức giảm lần lượt là 17.42% và 88.94%. Mặc dù mức lợi nhuận năm 2023 vẫn trên 100 triệu nhân dân tệ nhưng đã giảm xuống mức thấp lịch sử, chỉ còn lại một phần nhỏ lợi nhuận trong năm 2021.
Không nên bỏ qua rằng những suy yếu lớn "ăn" vào lợi nhuận hàng năm. Trong năm 2023, Seazen Holdings sẽ trích lập tổng cộng 6,355 tỷ nhân dân tệ dự phòng suy giảm cho các tài sản khác nhau, bao gồm tổng cộng 791 triệu nhân dân tệ cho nợ xấu và bảo lãnh tài chính, và tổng cộng 5,563 tỷ nhân dân tệ để giảm hàng tồn kho, cả hai đều ở mức cao lịch sử.
Trên cơ sở hàng quý, kết quả kinh doanh quý 4 đã kéo lợi nhuận hàng năm đi xuống. Từ quý 1 đến quý 3, Seazen Holdings ghi nhận doanh thu lần lượt là 16,252 tỷ nhân dân tệ, 25,516 tỷ nhân dân tệ và 29,511 tỷ nhân dân tệ, và lợi nhuận ròng tương ứng thuộc về công ty mẹ là 658 triệu nhân dân tệ, 1,62 tỷ nhân dân tệ và 199 triệu nhân dân tệ. Doanh thu quý 4 là 47,895 tỷ nhân dân tệ, mức cao mới trong một quý của năm, nhưng lợi nhuận ròng thuộc về công ty mẹ là 1,741 tỷ nhân dân tệ.
Doanh số bán hàng yếu
Trong số thu nhập kinh doanh chính, hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản của Seazen Holdings đạt thu nhập hoạt động là 107,336 tỷ nhân dân tệ trong giai đoạn hiện tại, tăng 2,34% so với cùng kỳ năm 2022 và hoạt động cho thuê và quản lý tài sản của công ty đạt thu nhập hoạt động là 10,631 tỷ nhân dân tệ, tăng 15,26% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là do sự gia tăng số lượng Wuyue Plazas được mở.
Tính đến cuối kỳ báo cáo, Seazen Holdings có 198 Wuyue Plazas tại 135 thành phố trên cả nước, với 161 trong số đó đang hoạt động và quản lý ủy thác, với diện tích mở là 14.991.100 mét vuông và tỷ lệ lấp đầy 96,48%, đứng đầu trong số các công ty niêm yết ở Trung Quốc đại lục về số lượng trung tâm mua sắm được mở. Năm 2023, Seazen Holdings sẽ đạt tổng thu nhập 11,324 tỷ nhân dân tệ từ hoạt động thương mại, bao gồm thuế, thu nhập cho thuê, tăng 13,17% so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty có kế hoạch đạt tổng doanh thu 12,5 tỷ nhân dân tệ từ các hoạt động thương mại vào năm 2024, với Wuyue Plaza mới khai trương và 12 dự án được giao quản lý.
Tuy nhiên, trong bối cảnh có những thay đổi lớn trong mối quan hệ cung cầu bất động sản, ngành bất động sản đang trải qua chu kỳ điều chỉnh sâu chưa từng có. Lượng bán và diện tích bán nhà ở thương mại trên cả nước tiếp tục giảm, áp lực xả kho tiếp tục tăng, thị trường đất nền hoạt động ở mức thấp, đầu tư phát triển tiếp tục thu hẹp.
Năm 2023, doanh số bán và diện tích bán nhà ở thương mại trên cả nước sẽ tiếp tục giảm, nhưng mức giảm sẽ được thu hẹp, trong đó doanh số bán nhà ở thương mại sẽ là 11,7 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 6,5% so với cùng kỳ năm ngoái, mức thấp mới trong 8 năm qua và diện tích bán nhà ở thương mại sẽ là 1,12 tỷ mét vuông, giảm 8,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Vào năm 2023, Seazen Holdings sẽ đạt được diện tích bán hàng theo hợp đồng là 9.687.800 mét vuông, giảm 18,69% so với cùng kỳ năm ngoái và số tiền bán hàng theo hợp đồng là 75,983 tỷ nhân dân tệ, giảm 34,52% so với cùng kỳ năm ngoái. Năm 2022, Seazen Holdings sẽ đạt doanh thu theo hợp đồng là 116,049 tỷ nhân dân tệ và diện tích bán hàng là 11,9152 triệu mét vuông, giảm mạnh lần lượt là 50,36% và 49,4%.
Tình hình bán hàng chậm chạp cho đến nay vẫn chưa được cải thiện. Từ tháng 1 đến tháng 2 năm nay, số tiền bán hàng theo hợp đồng tích lũy của Seazen Holdings là khoảng 7,711 tỷ nhân dân tệ, giảm 43,24% so với cùng kỳ năm ngoái và diện tích bán hàng tích lũy là khoảng 1,0823 triệu mét vuông, giảm 32,37% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tân Thành Holdings cho rằng, ngành bất động sản vẫn đang trong giai đoạn giải tỏa rủi ro, mặc dù các chính sách thuận lợi tiếp tục tạo ra hiệu ứng tích cực nhất định, nhưng việc truyền tải chính sách vẫn cần thời gian, niềm tin của người mua và việc sửa chữa kỳ vọng của ngành sẽ mất thời gian, dự kiến sự sụt giảm doanh số sẽ khó đảo ngược trong ngắn hạn, và doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục chịu áp lực.
Tiền bán hàng là nguồn vốn bổ sung quan trọng nhất cho các công ty bất động sản, tuy nhiên số tiền bán hàng theo hợp đồng giảm mạnh đồng nghĩa với việc số tiền bán hàng của Seazen Holdings cũng giảm. Dữ liệu tài chính cho thấy trong năm 2023, các khoản phải thu của Seazen Holdings sẽ đạt mức cao mới, đạt 666 triệu nhân dân tệ, tăng 31,77% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nợ đang chịu áp lực, và báo cáo hàng năm là "không chuẩn"
Kiểm toán viên, PricewaterhouseCoopers Zhongtian, đã đưa ra ý kiến không đủ tiêu chuẩn về báo cáo tài chính năm 2023 của Seazen Holdings có chứa một đoạn không chắc chắn trọng yếu liên quan đến việc tiếp tục hoạt động.
PricewaterhouseCoopers Zhongtian chỉ ra trong báo cáo kiểm toán rằng do tác động của sự suy thoái của thị trường bất động sản trong nước, việc thu tiền bán và hiệu suất trước khi bán các bất động sản của Seazen Holdings đã giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Đến cuối năm 2023, các khoản nợ ngắn hạn của Seazen đã vượt quá tài sản ngắn hạn 17,793 tỷ NDT và số dư nợ phải trả lãi liên quan đến các khoản vay ngắn hạn, nợ phi hiện tại đến hạn trong vòng một năm và các khoản nợ ngắn hạn khác đạt tổng cộng 21,237 tỷ NDT. Trong cùng thời gian, cán cân của các quỹ tiền tệ là 18,971 tỷ nhân dân tệ, bao gồm 6,15 tỷ nhân dân tệ của các quỹ bị hạn chế. Những vấn đề trên chỉ ra rằng có những điều không chắc chắn đáng kể có thể làm nảy sinh những nghi ngờ đáng kể về khả năng Seazen tiếp tục là một mối quan tâm đang diễn ra.
Để giảm bớt áp lực tài chính, Seazen Holdings đã thực hiện một số khoản tài trợ vào năm ngoái. Ví dụ, Seazen Global, một công ty con ở nước ngoài, đã hoàn thành việc phát hành 100 triệu USD trái phiếu lãi suất cố định không có bảo đảm, 1,1 tỷ nhân dân tệ trái phiếu doanh nghiệp và hai trái phiếu trung hạn 850 triệu nhân dân tệ, đồng thời phát hành CMBS xanh với quy mô 1,316 tỷ nhân dân tệ. Thông qua Wuyue Plaza làm tài sản thế chấp, Seazen Holdings cũng có được các khoản vay bất động sản hoạt động và các khoản tài trợ khác khoảng 14 tỷ nhân dân tệ.
Ngày 27/3, hội đồng quản trị của Seazen Holdings đã thảo luận và thông qua "Đề xuất vay vốn từ các bên liên quan", dự định áp dụng tổng số tiền vay không quá 15 tỷ nhân dân tệ từ cổ đông kiểm soát gián tiếp Seazen Development và các bên liên quan, với lãi suất hàng năm không quá 8%. Tính đến cuối tháng 2/2024, Seazen Holdings đã sử dụng dư nợ 6,743 tỷ nhân dân tệ.
Seazen Holdings cho rằng, trước thực tế ngành phát triển bất động sản là ngành thâm dụng vốn, trong môi trường áp lực chung đối với ngành như hiện nay, đủ vốn có lợi cho việc đảm bảo sự phát triển bền vững lâu dài của công ty.
Tính đến cuối năm 2023, lợi nhuận phân phối của Seazen vào cuối kỳ là 7,61 tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên, công ty vẫn chưa chọn cổ tức. Seazen Holdings cho biết, động thái này nhằm bảo vệ khả năng hoạt động và khả năng thanh toán của công ty và giảm rủi ro tài chính. Lợi nhuận chưa phân phối giữ lại sẽ được sử dụng cho hoạt động hàng ngày, trả nợ, bổ sung thanh khoản và các mục đích khác phù hợp với chiến lược phát triển và kế hoạch làm việc hàng năm của công ty. Đây cũng là năm thứ ba liên tiếp Seazen Holdings không trả cổ tức kể từ năm 2021.
Lãnh đạo bất động sản Vanke A (000002.SZ) cũng sẽ phá vỡ thông lệ cổ tức 31 năm vào năm 2023. Tại cuộc họp thúc đẩy hiệu suất được tổ chức hôm nay, thư ký hội đồng quản trị của Vanke cho biết Vanke đã trả cổ tức 103 tỷ nhân dân tệ trong 31 năm liên tiếp, với tỷ lệ cổ tức trung bình lịch sử là 33,3%, cũng gấp 2,8 lần tài trợ vốn chủ sở hữu của Vanke trong những năm qua, đó cũng là điều chúng tôi luôn tự hào. Dựa trên bối cảnh đó, hội đồng quản trị thực sự khó có thể xem xét hủy cổ tức năm 2023. (Bài viết này được xuất bản lần đầu tiên trên Titanium Media APP, tác giả: Lu Wenyan)