圖源：AI生成圖檔
3月28日晚間，新城控股（601155.SH）披露了2023年年度報告，報告期内公司營收同比增長3.22%，歸母淨利潤在2022年大跌的基礎上直降47.12%，創下上市以來新低。其中，Q4一反前三季度的盈利态勢，大幅虧損17.41億元。
在地産開發與商業管理雙驅動模式下，新城控股的物業出租及管理業務随着吾悅廣場的迅速擴張呈現雙位數增長。然而，行業身處低谷期，不斷有房地産企業“暴雷”，新城控股的商品房銷售也難言樂觀。
另一方面，出于對持續經營能力的質疑，審計機構對新城控股年報出具了帶強調事項段的無保留意見，這背後是公司面臨着的沉重的債務壓力。
二級市場上，新城控股股價今日有所回調。截至收盤報9.49元，跌幅3.16%，目前總市值為214億元。
2023年增收降利，大額減值蠶食利潤
新城控股所處房地産行業，主營業務為房地産開發與銷售，經營模式以自主開發銷售為主。公司地産開發業務包包覆宅地産開發業務和商業地産開發業務。報告期内，公司秉持“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式，以上海為中樞，長三角為核心，現已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。截至報告期末，新城控股已進入全國147個城市。
根據年報資料，2023年新城控股收入止跌回升，實作營業收入1191.74億元，同比增長3.22%。
與收入形成對比的是，新城控股利潤端承壓。2023年，新城控股實作歸母淨利潤7.37億元，同比大降47.12%；同期扣非後淨利潤3.07億元，降幅達57.73%。
新城控股表示，淨利潤較2022年同期下降主要有兩大因素，一方面，受整體市場環境及結轉項目的結構變化，報告期内公司房地産項目結轉毛利金額較上年同期有所減少；另一方面，對于部分虧損公司，公司未确認遞延所得稅資産，導緻報告期内公司所得稅費用較上年同期大幅增加。
近年來，房地産市場深度調整，整個行業都在動态出清。2021年，在“房住不炒”機制下，行業逐漸回歸居住屬性。這也緻使土地成交規模顯著下降，2022年商品住宅成交規模同比下降近30%。是以房企危機頻發，規模房企進入縮表出清、優勝劣汰階段，業務持續縮量。
在上述背景下，新城控股的業績一退再退。2021及2022年，其收入分别為1682.32億元、1154.57億元，增速為15.64%、-31.37%；對應歸母淨利潤125.98億元、13.94億元，降幅分别為17.42%、88.94%。2023年利潤水準雖仍在億元以上，但已然跌至曆史低點，僅剩2021年利潤的零頭。
不容忽視的是，大額減值“吞噬”了年度利潤。2023年，新城控股計提各類資産減值準備共計63.55億元，其中計提壞賬準備及财務擔保準備合計7.91億元、計提存貨跌價準備合計55.63億元，均處在曆史高位。
按單季度來看，Q4業績拖累了全年盈利水準。Q1-Q3，新城控股分别錄得營收162.52億元、255.16億元、295.11億元；對應歸母淨利潤為6.58億元、16.2億元、1.99億元。Q4營收478.95億元，創下年内單季度新高，但歸母淨利潤巨虧17.41億元。
銷售疲軟
主營業務收入中，新城控股房地産開發銷售本期實作營業收入1073.36億元，較2022年同比增長2.34%；公司物業出租及管理實作營業收入106.31億元，較上年同比增長15.26%，主要系開業吾悅廣場數量的增加所緻。
截至報告期末，新城控股在全國135個城市布局198座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達161座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%，商場開業數量位居大陸境内外上市公司首位。2023年，新城控股實作商業營運總收入即含稅租金收入113.24億元，同比增長13.17%。公司計劃2024年實作商業營運總收入125億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目12座。
但在房地産供求關系發生重大變化的背景下，房地産行業經曆着前所未有的深度調整周期。全國商品房銷售金額和銷售面積延續下跌趨勢，去庫存壓力持續升高，土地市場低位運作，開發投資進一步收縮。
2023年，全國商品房銷售金額和銷售面積延續下跌趨勢，但降幅有所收窄，其中商品房銷售金額11.7萬億元，同比下降6.5%，創近8年新低；商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%。
2023年，新城控股實作合同銷售面積968.78萬平方米，同比下降18.69%；完成合同銷售金額759.83億元，同比下降34.52%。而這已經是在2022年大幅下滑基礎上的再度退坡，2022年新城控股實作合同銷售金額1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米，分别大降50.36%、49.4%。
而銷售疲軟的情況至今未改善。今年1-2月，新城控股累計合同銷售金額約77.11億元，同比減少43.24%；累計銷售面積約108.23萬平方米，同比減少32.37%。
新城控股表示，目前房地産行業仍處于風險出清期，雖然利好政策持續釋放有一定積極效應，但政策的傳導仍需時間，購房者信心和行業預期的修複尚需時日，預計銷售低迷态勢短期内難以扭轉，房地産企業銷售去化及回款還将持續承壓。
銷售回款是房企補充資金的最重要來源，但大幅下滑的合同銷售金額意味着新城控股的銷售回款也同步減少。财務資料顯示，2023年新城控股應收賬款走上新高，達到6.66億元，同比增長31.77%。
債務承壓，年報被“非标”
審計機構普華永道中天對新城控股2023年度财務報表出具了包含與持續經營相關的重大不确定性段落的無保留意見。
普華永道中天在審計報告中指出，受國内房地産市場下行的影響，新城控股房地産物業銷售回款和預售業績出現同比下滑。至2023年末，新城控股流動負債超出流動資産為177.93億元；流動負債中包括短期借款、一年内到期的非流動負債和其他流動負債中相關的有息負債餘額共計212.37億元。同期，貨币資金餘額為189.71億元，其中包括受限資金61.5億元。上述事項表明存在可能導緻對新城控股持續經營能力産生重大疑慮的重大不确定性。
為緩解資金壓力，新城控股在去年進行過多次融資。比如，境外子公司新城環球完成發行1億美元的無抵押固定利率債券、發行11億元公司債以及兩筆8.5億元中期票據，此外還發行了一筆規模為13.16億元的綠色CMBS。通過吾悅廣場為抵押物，新城控股還擷取了經營性物業貸及其他融資約140億元。
3月27日，新城控股召開的董事會審議通過了《關于向關聯方借款的議案》，拟向間接控股股東新城發展及其關聯方申請總額不超過150億元的借款額度，借款年利率為不超過8%。截至2024年2月末，新城控股已使用未到期借款餘額67.43億元。
新城控股表示，鑒于房地産開發行業屬于資金密集型行業，在目前行業整體承壓環境下，充足的資金有利于保障公司長期可持續發展。
截至2023年末，新城控股期末可供配置設定利潤為76.1億元。不過，公司仍未選擇分紅派息。新城控股表示，此舉系為了保障公司的經營能力和償債能力，降低财務風險。留存未配置設定利潤将根據公司發展戰略和年度工作計劃，用于日常經營、償還債務、補充流動資金等用途。而這也是新城控股自2021年以來連續第三年未進行分紅。
地産龍頭萬科A（000002.SZ）也在2023年打破了31年的分紅慣例。萬科董秘在今日召開的業績推介會上表示，萬科連續31年分紅1030億元，曆史平均分紅率33.3%，也是萬科曆年股權融資的2.8倍，這也是我們一直引以為傲的。基于這個背景，董事會在考慮取消2023年分紅的時候，真的是非常艱難。（本文首發于钛媒體APP，作者|陸雯燕）